تلف مورد اجاره

جلسه ۹

29 شهریور 1395

مرحوم سید فرمودند اگر مورد اجاره قبل از قبض یا بدون فاصله بعد از قبض تلف شود، اجاره باطل است ولی اگر بعد از قبض و امکان استیفای منفعت مورد اجاره تلف شود، اجاره متبعض می‌شود و به همان نسبت از اجرت المسمی حساب می‌شود.

گفتیم علت بطلان را تمسک به ادله باب بیع ذکر کرده‌اند و اشکال آن را دیروز هم نقل کردیم علاوه که آن وجه فقط در صورت اول جاری است و در جایی که مورد اجاره بدون فاصله بعد از قبض تلف شود را شامل نیست.

به نظر می‌رسد وجه صحیح برای این کلام همان است که از کلمات مرحوم سید در مسائل آینده به دست می‌آید و در کلام مرحوم آقای خویی هم ذکر شده است و آن اینکه شرط صحت اجاره، اشتمال مورد اجاره بر منفعت است و اگر مورد اجاره منفعت نداشته باشد هر چند از باب طرو مانع باشد، اجاره صحیح نیست.

بعد از اینکه مورد اجاره تلف شد یعنی کشف می‌شود منفعت از ابتدا وجود نداشته است تا اجاره بر آن واقع شود. لذا تلف کاشف از نبود منفعت است و اجاره بر منفعتی که وجود ندارد باطل است.

بنابراین اگر مورد اجاره قبل از قبض یا بدون فاصله بعد از قبض و قبل از امکان استیفای منفعت تلف شود، کشف می‌شود که مورد اجاره از ابتداء منفعتی نداشته است و لذا عقد از ابتداء باطل است.

ولی اگر بعد از قبض و بعد از گذشت زمانی که استیفاء منفعت در آن ممکن است مورد اجاره تلف شود چون اجاره به حسب زمان منحل است، نسبت به زمانی که استیفای منفعت ممکن بوده اجاره صحیح است و نسبت به منافعی که قابل استیفاء نیست کشف می‌شود که اجاره از اول باطل بوده است.

بله مستاجر خیار تبعض صفقه دارد و می‌تواند اجاره را فسخ کند، و اگر اجاره را فسخ کرد، ضامن اجرت المثل مقدار منفعتی است که استیفاء کرده است.

البته نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در موارد اتلاف این نظر را مطرح نمی‌کنند بلکه در موارد تلف‌ این را گفته‌اند. مثلا الان خانه‌ای را اجاره داده‌اند و بعد از قبض ظالمی آن را اتلاف کند، در این صورت علماء‌ به بطلان اجاره حکم نکرده‌اند همان طور که اگر منفعت را غصب می‌کرد اجاره باطل نبود.

در موارد تلف که موانع قهری است چون ضامنی در بین نیست، لذا علماء گفته‌اند تلف قهری نشان از نبودن منفعت از ابتداء است اما در مواردی که اتلاف است کسی که اتلاف کرده است ضامن است و لذا اجاره باطل نیست.

چون در اینجا نمی‌توان گفت مورد اجاره از ابتداء منفعت نداشته است چرا که اگر این طور باشد معنا ندارد متلف، ضامن باشد پس اجاره صحیح است و مستاجر هم ضامن اجرت المسمی برای موجر است و متلف، ضامن اجرت المثل برای مستاجر است.

بنابراین بین موارد تلف مضمون و تلف غیر مضمون فرق است. تلف به اسباب طبیعی در حکم عدم وجود منفعت از اول و بطلان اجاره از ابتداء است و لذا تعبیر به انفساخ هم نوعی مسامحه است اما در موارد تلف مضمون، عرفا مورد اجاره دارای منفعت محسوب می‌شود و لذا بر عهده متلف است و لذا اجاره هم صحیح است.

و اگر قبل از قبض، تلف مضمون اتفاق بیافتد اجاره صحیح است اما چون مستاجر مورد اجاره را قبض نکرده است می‌تواند از پرداخت اجرت المسمی ممانعت کند که در این صورت اجاره منفسخ می‌شود و موجر به متلف رجوع می‌کند و متلف هم ضامن عین به صورت مسلوب المنفعة است و ضامن اجرت المثل منفعت هم هست و مستاجر می‌تواند اجرت المسمی را پرداخت کند و بعد از متلف مطالبه کند.

بنابراین اگر کسی فردی را که استخدام شرکتی است به قتل برساند، علاوه بر اینکه قصاص یا دیه، اجرت المثل تمامی زمان باقی مانده از مدت استخدام مقتول را برای آن شرکت ضامن است همان طور که آن شرکت هم ضامن تمام اجرت المسمی به ورثه مقتول است.

 

کلام مرحوم آقای خویی:

ما ذكره (قدس سره) من البطلان في التلف قبل القبض أو بعده بلا فصل و كذا البطلان بالنسبة لو اتّفق التلف أثناء المدّة هو المعروف و المشهور.

و يستدلّ له:

تارةً: بما ورد من أنّ تلف المبيع قبل قبضه من مال بائعه، بدعوى عدم خصوصيّة للبيع، و عموم المناط لكافّة المعاوضات، فيتعدّى إلى الإجارة و غيرها.

و اخرى: بمطابقة الحكم المزبور لمقتضى القاعدة من غير حاجة إلى نهوض دليل بالخصوص، نظراً إلى أنّ التسليم و التسلّم و القبض و الإقباض الخارجيّين و إن لم يكونا شرطاً في صحّة العقد شرعاً في غير بيعي الصرف و السلم، إلّا أنّهما يعدّان كمتمّمين للعقد في نظر العقلاء، بحيث يرون من بيده المال ضامناً له حتى يوصله إلى الطرف الآخر، فلم تكن المعاوضة عندهم مجرّد اعتبار الملكيّة محضاً، بل هي متقوّمة بالتقابض خارجاً، و قبله يكون من عنده المال محكوماً بالضمان، و هو معنى البطلان.

و كلا هذين الوجهين كما ترى:

فإنّ التعدّي عن مورد البيع و إن قيل به إلّا أنّه يحتاج إلى القطع بعدم الفرق ليدّعى إلغاء خصوصيّة البيع الذي هو مورد النصّ، و أنّى لنا به و لم يقم عليه أيّ دليل؟! و أمّا الدعوى الثانية فهي أيضاً غير ثابتة، بل الظاهر أنّ المال بعد أن انتقل إلى الآخر بعقدٍ صحيح و أصبح ملكاً له كما هو المفروض فلا جرم كان أمانة شرعيّة بيد من عنده المال حتى يوصله إلى صاحبه، و لازمه كون التلف على‌ مالكه بطبيعة الحال، و لم تتحقّق أيّ سيرة عقلائية قائمة على الضمان المدّعى في المقام.

على أنّ هاتين الدعويين لو تمّتا فغايتهما البطلان في التلف قبل القبض لا ما بعده بلا فصل فضلًا عن التلف أثناء المدّة، كما لا يحكم به في البيع بلا إشكال.

و الصحيح في وجه ذلك أن يقال: إنّ ملكيّة المنافع كما مرّ غير مرّة لم تكن ملكيّة مستقلّة و إنّما هي بتبع ملكيّة العين، فمتى كانت العين مملوكة كانت المنافع مملوكة بتبعها، و متى خرجت عن الملك خرجت هي أيضاً، و مقتضى هذه التبعيّة أنّ العين لو سقطت عن القابليّة و لم تتّصف بالملكيّة العقلائيّة كانت المنافع أيضاً كذلك.

و من ثمّ لا ينبغي الشكّ بل لم يشكّ أحد في عدم جواز إجارة العين في أزيد من عمرها العادي و ما تستعدّ فيه للبقاء، كإجارة العبد مائة سنة، أو الدار ألف سنة، أو الدابّة عشرين، و هكذا، لعدم اعتبار العقلاء ملكيّة العين بعد تلك المدّة المديدة، فلا تكون هي قابلة للملكيّة وقتئذٍ فكذا منافعها، فحيث لا يعتبرونه مالكاً لتلك المنافع فلا جرم تبطل الإجارة عليها.

و عليه، فملكيّة المالك للمنافع محدودة طبعاً ببقاء العين و إمكان الانتفاع بها، و أمّا المنافع بعد التلف فلم تكن مملوكة له من الأوّل، فلو آجر عبده أو دابّته أو داره فتلفت أو انهدمت قبل التسليم كشف ذلك عن أنّ تلك المنفعة لم تكن مملوكة للمالك من الأوّل حتى يسوغ له تمليكها، فإنّ العبد الميّت أو الدابّة التالفة فاقدة للمنفعة القابلة للملكيّة، إذ الملكيّة و إن كانت من الأُمور الاعتباريّة القابلة للتعلّق حتى بالمعدوم، بل قد يكون المالك أيضاً معدوماً، إلّا أنّه خاصّ بما إذا كان قابلًا للملكيّة العقلائيّة و للانتفاع في ظرفه، و من ثمّ لا يسوغ إجارة العبد أو الدابّة بعد الموت ابتداءً، لعدم قيام منفعة بهما وقتئذٍ ليملكهما المؤجر فيملّكهما للمستأجر.

إذن فالتلف قبل القبض بل بعد القبض بلا فصل أي قبل مضيّ زمان يمكن الانتفاع يكشف عن فساد الإجارة من الأوّل لا محالة. و التعبير بالانفساخ الواقع في بعض الكلمات المشعر بالفساد من الآن مسامحةٌ في التعبير يعنون به الصحّة ظاهراً إلى الآن، و عند عروض التلف يستكشف البطلان من الأوّل كما لا يخفى.

هذا كلّه في التلف قبل القبض أو بعده بلا فصل.

و أمّا التلف أثناء المدّة فلا يكشف عن البطلان إلّا بالإضافة إلى المدّة الباقية، لاختصاص انتفاء المنفعة المملوكة بها، فيكون حالها حال التلف قبل القبض دون المدّة الماضية، سواء استوفاها المستأجر خارجاً أم لا.

إذن فيفرق بين المدّتين من حيث الصحّة و الفساد بمقتضى الانحلال المطابق لمقتضى القاعدة، نظير بيع ما يملك و ما لا يملك إذا لم يجز المالك أو ما يملك و ما لا يملك كالخلّ و الخمر، فإنّ بذل الثمن بإزاء المجموع يستدعي أن يكون لكلّ جزء من المثمن جزء من الثمن فتقسّط الأُجرة بطبيعة الحال بالإضافة إلى ما مضى و ما بقي بالنسبة.

هذا إذا كانت الأجزاء متساوية في القيمة.

و أمّا إذا كانت مختلفة فلا بدّ من رعاية الاختلاف و لحاظ الأُجرة من هذه الجهة أيضاً، فقد تكون الأُجرة في أيّام الشتاء أزيد منها في أيّام الصيف، و بالنسبة إلى الأماكن المقدّسة ربّما تكون الأُجرة في أيّام الزيارات أغلى قيمةً من غيرها، فلا بدّ من لحاظ ذلك في مقام التقويم و التقسيط كما هو واضح. و لكنّه مع ذلك يثبت الخيار للمستأجر و إن لم يتعرّض له الماتن، باعتبار أنّ المستأجر استأجر العين في تمام المدّة بإجارة واحدة، و هي و إن كانت منحلّة إلّا أنّ كلّ جزء مرتبط بالآخر بمقتضى فرض وحدة الإجارة، و حيث صحّت‌ الإجارة في البعض دون الآخر فلا جرم تبعّضت عليه الصفقة، فمن أجله يثبت له خيار التبعّض من أجل تخلّف الشرط الضمني، فله حينئذٍ فسخ العقد من أصله و فرضه كأن لم يكن، فيرجع بتمام الأُجرة المسمّاة، و يدفع للمؤجّر اجرة المثل لما مضى، كي لا يذهب المال المحترم هدراً بعد امتناع استرداده، كما أنّ له الإمضاء و التقسيط حسبما عرفت.

(موسوعة الامام الخوئی، جلد 30، صفحه 172)

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.