تلف در اثناء مدت، انفساخ یا بطلان؟


۲ آبان ۱۳۹۵

مسألة إذا تلف بعض العين المستأجرة تبطل بنسبته‌ و يجي‌ء خيار تبعض الصفقة‌

مسألة ظاهر كلمات العلماء أن الأجرة من حين العقد مملوكة للموجر بتمامها‌ و بالتلف قبل القبض أو بعده أو في أثناء المدة ترجع إلى المستأجر كلا أو بعضا من حين البطلان كما هو الحال عندهم في تلف المبيع قبل القبض لا أن يكون كاشفا عن عدم ملكيتها من الأول و هو مشكل لأن مع التلف ينكشف عدم كون الموجر مالكا للمنفعة إلى تمام المدة فلم ينتقل ما يقابل المتخلف من الأول إليه و فرق واضح بين تلف المبيع قبل القبض و تلف العين هنا لأن المبيع حين بيعه كان مالا موجودا قوبل بالعوض و أما المنفعة في المقام فلم تكن موجودة حين العقد و لا في علم الله إلا بمقدار بقاء العين و على هذا فإذا تصرف في الأجرة يكون تصرفه بالنسبة إلى ما يقابل المتخلف فضوليا و من هذا يظهر أن وجه البطلان في صورة التلف كلا أو بعضا انكشاف عدم الملكية للمعوض‌

مرحوم سید فرموده‌اند اگر اجاره در اثنای مدت تلف شود، در بطلان اجاره شکی نیست اما بحث در این است که آیا از زمان تلف اجاره باطل می‌شود یا اینکه اجاره از ابتداء نسبت به مدت باقی مانده باطل بوده است.

عده‌ای معتقدند اجاره از زمان تلف باطل می‌شود مثل فسخ که از قبیل نسخ است. یعنی حکم تلف طارئ حکم فسخ است.

اما سید می‌فرمایند مقتضای قاعده این است که اجاره از ابتداء نسبت به باقی مدت از اول منعقد نشده است چرا که وقتی عین در اثنای مدت اجاره تلف می‌شود، تلف کاشف از عدم وجود منفعت برای عین در مدت باقی مانده بوده است و اجاره چیزی که منفعت ندارد باطل است.

ثمره این اختلاف هم در تصرف در اجرت روشن می‌شود. مثلا فرد خانه‌ای را به ده میلیون تومان اجاره داد و اجرت را هم گرفت و با آن دین خودش را پرداخت کرد. و بعد از وسط مدت، خانه تلف شود، اگر بگوییم اجاره از زمان تلف، باطل می‌شود در این صورت تصرف موجر در اجرت، تصرف در مال خودش بوده است و لذا پرداخت دین با اجرت فضولی نبوده است و در ملکش اتفاق افتاده است اما اگر بگوییم از زمان عقد، اجاره نسبت به این مورد منعقد نشده است، فروشنده مالک اجرت مدت باقیمانده از ابتداء نبوده است و لذا در ملک دیگری تصرف کرده است و فضولی است. اگر تصرف فضولی نباشد، اگر چه موجر باید مقداری از اجرت المسمی که در عوض مدت باقیمانده است را به مستاجر برگرداند اما اگر در آن تصرفی کرده باشد (اعتباری یا حقیقی)‌ می‌تواند مثل یا قیمت آن را برگرداند اما اگر تصرف او فضولی باشد، مستاجر حق دارد عین همان اجرت را مطالبه کند.

به نظر می‌رسد اختلاف مشهور در اینکه آیا تلف از زمان خودش موثر در بطلان است یا از ابتداء، متفاوت با اختلاف در مساله فسخ است.

اینکه فسخ موثر از زمان فسخ است یا از زمان عقد است یک بحث است و اینکه با تلف در اثنای مدت، انفساخ رخ می‌دهد یا بطلان از ابتداء یک بحث دیگر است.

اینکه تلف، کاشف از بطلان اجاره از اول باشد، کشف حقیقی است و با کشف انقلابی در فسخ متفاوت است.

در فسخ معامله از ابتداء موثر بود حتی اگر کشف انقلابی را بپذیریم. چون بعد از اینکه فسخ واقع شد، فسخ به دو نوع می‌تواند موثر باشد یکی به نحو نسخ و دیگری به نحو کشف انقلابی که در کشف انقلابی هم فسخ از زمان فسخ موثر است فقط موثر در حل عقد از ابتداء است.

در حالی که کشف در اینجا، کشف حقیقی است و تلف در اثنای مدت کشف می‌کند معامله نسبت به مدت باقیمانده از ابتداء حقیقتا منعقد نشده است و باطل بوده است.

و سید می‌فرمایند به نظر من انفساخ دلیلی ندارد و حرف درست بطلان است.

به نظر می‌رسد موارد تلف را می‌توان به دو دسته تقسیم کرد. گاهی مورد اجاره مقتضی برای بقاء ندارد مثل خانه‌ای که حتی بدون عارض و حادثی، از بین می‌رود و گاهی مورد اجاره مقتضی بقاء دارد اما به خاطر وقوع عارض و حادثه‌ای از بین می‌رود.

اختلاف بین انفساخ و بطلان، در جایی است که مورد اجاره مقتضی بقاء دارد اما در اثر عارضی تلف می‌شود اما در جایی که مورد اجاره مقتضی برای بقاء ندارد همه قبول دارند که اجاره از اول نسبت به مدت باقی مانده باطل است.

اما در جایی که اجاره مقتضی بقاء دارد و در اثر عارضی تلف می‌شود مشهور قائل به انفساخ هستند و سید بر خلاف آنها قائل به بطلان است.


۳ آبان ۱۳۹۵

گفتیم مرحوم سید فرمودند اگر مورد اجاره در اثناء مدت تلف شود، ظاهر مشهور این است که اجاره را از این زمان منفسخ می‌دانند اما مرحوم سید می‌فرمایند اجاره از ابتداء نسبت به مدت باقی مانده منعقد نشده است و باطل است و ما عرض کردیم این بحث با مبحث قبل در مورد فسخ متفاوت است. فسخ چه از قبیل نسخ باشد و چه به نحو کشف انقلابی باشد از زمان فسخ موثر است و کسی در مورد فسخ به کشف حقیقی قائل نیست.

اما در اینجا بحث کشف حقیقی است. یعنی تلف در اثناء مدت کاشف از این است که حقیقتا معامله از ابتداء نسبت به مدت بعد از تلف، منعقد نشده است.

و گفتیم البته این اختلاف در جایی است که مورد اجاره مقتضی بقاء داشته باشد و با عارض و حادثی تلف شود اما اگر مورد اجاره مقتضی بقاء نداشته باشد اختلافی نیست و طبق نظر همه علماء معامله از ابتداء نسبت به مدت بعد از تلف، منعقد نشده است.

وجه حرف مشهور این است که وجود قابلیت استفاده و وجود قابلیت منفعت برای صحت اجاره کافی است و تلف موجب می‌شود از آن زمان به بعد معامله منفسخ شود.

اما سید می‌فرمایند اجاره تملیک قابلیت منفعت است و اجاره مورد اجاره‌ای که در عالم واقع فقط تا مدتی قابلیت منفعت دارد و بیش از آن ندارد، نسبت به بیش از آن مدت، باطل است.

قابلیت منفعت به معنای مقتضی نیست بلکه یعنی قابلیت استفاده داشته باشد و در آن لازم است هم مقتضی داشته باشد و هم مانعی از استفاده پیش نیاید و موردی که در عالم واقع فقط تا زمان خاصی موجود است اجاره آن بیش از آن مدت صحیح نیست و از همان اول باطل است.

به نظر ما حرف سید خوب است اما باید تفصیلی در آن لحاظ شود. تلف مورد اجاره، گاهی تلف غیر مضمون است مثل موارد زلزله و سیل و … و گاهی تلف مضمون است مثل موارد غصب.

در مواردی که تلف مضمون است مثلا در اثناء مدت اجاره، غاصب مورد اجاره را غصب می‌کند یا کسی مورد اجاره را تلف می‌کند در این صورت غاصب منافعی را که ملک مستاجر بوده است غصب کرده است و ضامن آن است و دلیلی بر بطلان اجاره نداریم و یا تالف، ضامن قیمت منافع برای مستاجر و قیمت مورد اجاره به صورت مسلوب المنفعة برای موجر است.

در این موارد عرفا مورد اجاره قابلیت منفعت را دارد و لذا فرد غاصب را ضامن می‌دانند و گرنه اگر قابلیت منفعت نداشته باشد ضمان غاصب معنا ندارد. یعنی اگر غاصب منافع را تلف کند و بگوییم عقد اجاره از اول باطل است چون مورد اجاره قابلیت منفعت نداشته است معنا ندارد غاصب را ضامن بدانیم.


۴ آبان ۱۳۹۵

مرحوم عراقی در این مساله تعلیقه‌ای دارند و آن اینکه هیچ موردی برای انفساخ کلی اجاره نداریم بلکه همیشه قسمتی از اجاره منفسخ می‌شود چون اجاره نسبت به بعد از تلف منفسخ می‌شود و تلف حتی اگر یک آن بعد از عقد باشد باز هم همه اجاره منفسخ نمی‌شود بلکه بعض آن منفسخ است.

به نظر می‌رسد این تعلیقه اشتباه است چرا که فرض کنیم تلف حتی آن بعد از عقد اتفاق بیافتد و انفساخ همه اجاره نباشد، اما می‌توان تصویر کرد تلف مقارن با زمان اجاره اتفاق بیافتد. مثل فرد در شهریور ماه، خانه‌اش را برای آخر مهر ماه اجاره می‌دهد و بعد در اوایل مهر و قبل از رسیدن زمان اجاره، خانه تلف می‌شود در اینجا همه اجاره منفسخ است.

در ادامه مرحوم سید می‌فرمایند تلف در اثناء مدت، کاشف از بطلان عقد نسبت به زمان باقیمانده از اول عقد است و نباید این مساله را با مساله تلف مبیع مقایسه کرد. در بیع، ثمن در مقابل عین است اما در اجاره، ثمن در مقابل دوام قابلیت منفعت مورد اجاره است و بعد از تلف، حتی در علم خداوند هم برای مورد اجاره قابلیت منفعتی وجود ندارد تا عقد نسبت به آن منعقد شود اما در بیع همین که مبیع لحظه‌ای بعد از عقد وجود داشته باشد برای انعقاد عقد کفایت می‌کند.

عرض ما در این مساله این بود که فرمایش سید فی الجمله درست است و در موارد تلف در اثناء مدت باید تفصیل داد و در مواردی که تلف غیر مضمون باشد حق با سید است اما در مواردی که تلف مضمون باشد محذوری در صحت و انعقاد اجاره نسبت به منفعت بعد از تلف نیست و مضمون بودن مالی که تلف شده است بر تالف، موید این است عرفا چنین قابلیت وجود دارد.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.