انهدام مورد اجاره


۱۰ آبان ۱۳۹۵

مرحوم سید در این فرع متعرض حکم مساله‌ای شده‌اند که مورد اجاره خراب شود. ایشان فرمودند گاهی طوری خراب می‌شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط می‌شود و گاهی طوری خراب می‌شود که قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره را دارد اما معیوب محسوب می‌شود و گاهی بخشی از مورد اجاره خراب می‌شود.

مرحوم سید فرمودند اگر طوری خراب شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود اجاره ساقط شود، اجاره نسبت به بعد از تلف باطل است و داخل در همان مساله سابق می‌شود.

سید فرموده‌اند اگر مورد اجاره قبل از قبض یا بعد از قبض و قبل از امکان انتفاع تلف شود، قبلا هم گفتیم اجاره باطل است و اگر بعد از قبض و امکان انتفاع تلف شود، نسبت به مدت باقی مانده اجاره باطل است اما نسبت به مدت گذشته، مرحوم سید می‌فرمایند مستاجر ضامن اجرت المسمی است چرا که اجاره منحل است و نسبت به مقداری از منافع که استفاده شده‌اند اجرت المسمی مستقر است و نسبت به باقی مانده مدت هم اجاره باطل است.

و البته برای مستاجر خیار تبعض صفقه هم وجود دارد که مستاجر حق فسخ دارد و اگر مستاجر فسخ کند، طبق نظر مرحوم سید، مستاجر نسبت به مدت گذشته، ضامن اجرت المثل است ولی طبق نظر مشهور ضامن همان اجرت المسمی است و لذا طبق نظر مشهور، فسخ و عدم فسخ در این مورد ثمری ندارد.

اما اگر مورد اجاره طوری خراب شود که از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط نشود اما مورد اجاره معیوب محسوب شود در این صورت اجاره منفسخ نیست اما مستاجر خیار دارد. و اگر مستاجر فسخ نکند، ضامن اجرت المسمی است و اگر هم فسخ کند طبق نظر سید، نسبت به مدت گذشته، ضامن اجرت المثل است و قبلا هم گفتیم که ارش در موارد عیب در اجاره ثابت نیست.

و اما اگر بخشی از مورد اجاره تلف شود در این صورت نسبت به همان بخش تلف شده، همان تفصیلی که در مورد تلف کل مورد اجاره بیان شد جاری است. یعنی اگر طوری است که قسمت به طور کلی از انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط است اجاره نسبت به آن بخش نسبت به مدت باقیمانده باطل است و نسبت به مدت گذشته، اجرت المسمی را ضامن است و مستاجر خیار تبعض صفقه دارد، و اگر به طور کلی از انتفاع در منفعت مقصود ساقط نشود اما معیوب شود، مستاجر خیار در تمام مورد اجاره را دارد چون عقد منحل به این صورت نیست که بخواهد عقد اجاره را فقط در همان بخش فسخ کند، یا باید عقد را در همه مورد اجاره فسخ کند یا فسخ نکند. به عبارت دیگر ثبوت عیب در بخشی از مورد اجاره باعث ثبوت خیار در عقد است و چون عقد واحد است و متعدد نیست نمی‌توان بخشی از عقد را فسخ کرد و بخشی از آن را امضاء کرد. مگر اینکه از ابتداء عقد را به صورت منحل انشاء کنند.

بعد سید می‌فرمایند بله اگر بخشی از مورد اجاره به طوری خراب شود که قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره را نداشته باشد اما موجر بتواند آن را طوری ترمیم کند که منفعتی از مستاجر فوت نشود، مستاجر خیار فسخ نخواهد داشت.

مرحوم نایینی در اینجا تعلیقه‌ای دارند. لا يبعد أن يكون مناط الانفساخ بالنسبة إلى ما انهدم من بيوتها و الخيار بالنسبة إلى البقيّة هو فوات منفعة المنهدم في جزء من الزمان لا فوات ما يقصد من الانتفاع به و الّذي يمكن أن يتدارك بالمبادرة إلى التعمير هو الثاني دون‌ الأوّل فما اختاره المحقّق و الشهيد الثانيان هو الصحيح. (النائيني).

ایشان فرموده‌اند حتی اگر موجر مورد را تعمیر هم کند، باز هم بخشی از منفعت از بین می‌رود هر چند مستاجر قصد استفاده آن را هم نداشته است و آنچه موضوع خیار است از بین رفتن بخشی از منفعت است نه بخشی از منافعی که مستاجر قصد استفاده از آنها را داشته است.

فرض مرحوم نایینی این است که با انهدام، حتما بخشی از منافع از بین می‌رود.

اما این فرض صحیح نیست و می‌توان تصور کرد که قسمتی از مورد اجاره منهدم شود بدون آنکه بخشی از منفعت مقصود در اجاره فوت شود.


۱۱ آبان ۱۳۹۵

عرض ما نسبت به کلام مرحوم سید این است که بین انهدام کل و انهدام جزء تفاوتی نیست و لذا اینکه ایشان تقسیم کرده‌اند و جداگانه ذکر کرده‌اند وجهی ندارد.

انهدام (چه انهدام جزء باشد و چه انهدام کل باشد) گاهی موجب می‌شود مورد اجاره از قابلیت انتفاع در منفعت مقصود در اجاره ساقط شود و گاهی موجب از بین رفتن قابلیت انتفاع نیست بلکه موجب معیوب شدن مورد اجاره است.

اگر موجب از بین رفتن قابلیت انتفاع شود، اجاره در مدت باقی مانده باطل است اگر انهدام کل است نسبت به همه اجاره و اگر انهدام جزء است نسبت به اجاره آن قسمت در مدت باقی مانده.

و اینکه ایشان گفت اگر موجر بتواند مورد اجاره را تعمیر کند بدون اینکه منفعتی از مستاجر فوت شود، اجاره صحیح است باز هم تفاوتی بین انهدام کل و انهدام جزء نیست. مگر اینکه بخواهند بگویند انهدام کل، همیشه ملازم با فوات منفعتی از مستاجر است.

اما به نظر ما این طور نیست و می‌توان تصور کرد حتی با انهدام کل، موجر بتواند مورد اجاره را تعمیر کند بدون اینکه هیچ منفعتی از مستاجر فوت شود.

اشکال مرحوم نایینی را هم جواب دادیم و گفتیم این نوع اشکال فقهی نیست. اینکه همیشه انهدام مستلزم فوت منفعت است درست نیست. مثلا فرض کنید وسیله گرمایش منزل، در تابستان خراب شود و مستاجر می‌تواند قبل از فصل سرما، آن را تعمیر کند، در اینجا بدون اینکه منفعتی از مستاجر فوت شود، می‌توان مورد اجاره را تعمیر کرد.

علاوه که مساله انهدام خانه، فقط یک مثال است نه اینکه موضوعیت داشته باشد. مساله کلی است که اگر مورد اجاره، خراب شود نه اینکه فقط خانه خراب شود.

بله به نظر ما جا داشت سید اشاره می‌کرد که اگر بعضی از خانه خراب شود، آیا موجر موظف به جبران و تعمیر هست یا نیست؟

به نظر باید در این مساله تفصیل داد، اگر همه خانه یا جزء خانه منهدم شده است به نحوی که قابلیت انتفاع را از دست بدهد، موجر موظف به تعمیر و بازسازی آن نیست چون آنچه را اجاره داده بوده است این عین را اجاره داده است و این عین، فقط تا همین مدت منفعت داشته است و اجاره نسبت به مدت باقی مانده (در کل خانه یا در جزئی از خانه) باطل است.

اما اگر همه یا جزئی از خانه منهدم شود به صورتی که منفعت را معیوب کند، در این صورت موجر موظف به تعمیر است چرا که موجر متعهد به در اختیار قرار دادن منفعت سالم به مستاجر است و اگر عیب حادث شود، موجر موظف به تعمیر است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *