معیوب بودن مورد اجاره


جلسه ۱۲۳

5 خرداد 1395

بحث در جایی بود که اگر مولا، عبد را اجاره دهد و بعد او را آزاد کند، اجاره صحیح است و باطل نمی‌شود و سوال شد که حال که اجاره صحیح است و منافع عبد همه از او سلب شده است، نفقه او بر عهده کیست؟ مرحوم سید فرمودند نفقه او بر عهده همان مولا ست و در حقیقت خواسته‌اند از ادله وجوب نفقه عبد بر مولا، الغای خصوصیت کنند یا مناسبات حکم و موضوع چنین اقتضاء می‌کند. و در حقیقت این عبد که آزاد شده است، در حکم همان عبد قبل از آزادی است چون همه منافع او از او سلب شده است.

و بعد ایشان چند احتمال دیگری مطرح کردند یکی اینکه اگر عبد توان کسب درآمد برای خودش دارد باید نفقه‌اش را از همان تامین کند و بر عهده کسی دیگری نیست. و این خروج از محل بحث ما ست و فرض ما جایی بود که همه منافع عبد را اجاره داده‌اند و عبد امکان تامین زندگی خودش را ندارد. و اگر کسبی ندارد نفقه‌اش بر عهده بیت المال است و اگر بیت المال هم نبود بر عهده مسلمین است.

احتمال سوم این است که اگر کسب زائدی بر مدت اجاره ندارد، مقداری از منافعش که برای تامین زندگی‌اش نیاز است لازم الوفاء به عقد اجاره نیست و در آن مقدار وجوب وفاء بر عهده او نیست.

و احتمال چهارم این است که مقداری از منافع که برای تامین زندگی‌اش نیاز است لازم الوفاء به عقد اجاره نیست اما ضامن است.

و احتمال پنجم این است که از همان اول، نفقه او بر عهده بیت المال است.

و ما گفتیم ضابطه این است که وقتی مولا به اطلاق دلیل ولایت، حق دارد همه منافع عبد را واگذار کند، اگر الغای خصوصیت از ادله وجوب نفقه عبد بر مولا را بپذیریم که حق با سید است، و گرنه باید به همان قواعد و ضوابط عام باب نفقات عمل کرد.

فقط نکته‌ای باقی است و آن اینکه بر موجر، تمکین منفعت برای مستاجر لازم است و باید منفعت را به مستاجر تحویل دهد، و تحویل منافع این عبد به مستاجر در صورتی ممکن است که نفقه عبد را بدهد تا بتواند کار کند و لذا از این باب ممکن است نفقه بر مولا واجب باشد اما نه به عنوان اینکه مولای او بوده است بلکه از این باب که تحویل منفعت بر موجر لازم است.

 

مسألة إذا وجد المستأجر في العين المستأجرة عيبا سابقا على العقد و كان جاهلا به‌

فإن كان مما تنقص به المنفعة فلا إشكال في ثبوت الخيار له بين الفسخ و الإبقاء و الظاهر عدم جواز مطالبته الأرش فله الفسخ أو الرضا بها مجانا نعم لو كان‌ العيب مثل خراب بعض بيوت الدار فالظاهر تقسيط الأجرة لأنه يكون حينئذ من قبيل تبعض الصفقة و لو كان العيب مما لا تنقص معه المنفعة كما إذا تبين كون الدابة مقطوع الاذن أو الذنب فربما يستشكل في ثبوت الخيار معه لكن الأقوى ثبوته إذا كان مما يختلف به الرغبات و تتفاوت به الأجرة و كذا له الخيار إذا حدث فيها عيب بعد العقد و قبل القبض بل بعد القبض أيضا و إن كان استوفى بعض المنفعة و مضى بعض المدة هذا إذا كانت العين شخصية و أما إذا كانت كلية و كان الفرد المقبوض معيبا فليس له فسخ العقد بل له مطالبة البدل نعم لو تعذر البدل كان له الخيار في أصل العقد‌

 

مورد اجاره:

یا کلی است یا عین مشخصی است.

و اگر عین مشخصی باشد:

گاهی قبل از عقد و یا حال عقد عیبی دارد و گاهی بعد از عقد معیوب می‌شود.

اگر عیب قبل از عقد یا حال عقد وجود داشته باشد:

گاهی باعث نقص منفعت می‌شود و گاهی باعث نقص منفعت نمی‌شود.

اگر مورد اجاره عین مشخصی باشد که عیبی دارد که قبل از عقد یا حال عقد بوده است و او جاهل به آن بوده و این عیب هم باعث نقص منفعت شود سید فرموده‌اند در این صورت مستاجر خیار فسخ دارد و می‌تواند عقد را فسخ کند یا امضاء کند. چون سالم بودن عین شرط ارتکازی است و تخلف از آن موجب خیار است.

اما ارش در این فرض ثابت نیست چون ارش حکمی خلاف قاعده است و فقط در بیع دلیل بر آن داریم.


جلسه ۱۲۴

8 خرداد 1395

بحث در معیوب بودن مورد اجاره بود. سید گفتند در جایی که مورد اجاره عین مشخصی باشد و عیب قبل از اجاره بوده باشد و مستاجر هم از آن آگاهی نداشته باشد و عیب موجود هم باعث نقص در منفعت شود، مستاجر حق فسخ دارد چرا که سلامت مورد اجاره، شرط ارتکازی است و در صورتی که مورد اجاره سالم نباشد مستاجر خیار دارد.

مستاجر می‌تواند عقد را امضاء کند یا فسخ کند اما ارش برای او ثابت نیست چون دلیل استحقاق ارش مربوط به جایی است که در عین عیبی وجود داشته باشد برای کسی که مستحق عین است و مستاجر مستحق عین نیست بلکه مستحق منفعت است.

این در جایی بود که عیب باعث نقص منفعت شود اما اگر عیب باعث نقص منفعت نباشد بلکه باعث نقص مقدار منفعت باشد در این صورت تبعض صفقه است.

مرحوم سید دو نوع عیب را فرض کرده‌اند یکی عیبی که موجب نقص در مقدار منفعت نیست بلکه همه منفعت به مشتری تحویل می‌شود اما به صورت معیوب و دیگری اینکه موجب نقص در مقدار منفعت است. یعنی منفعت تبعض پیدا کرده است. مثل اینکه خانه‌ای را با دو اتاق اجاره دهد و یک اتاق آن خراب باشد و قابل استفاده نباشد. سید می‌فرمایند مستاجر خیار تبعض صفقه دارد نه خیار عیب و در نتیجه موجر بخشی از اجرت را مستحق نیست و باید به مستاجر برگرداند.

و ممکن است تصور کرد نقصی در مال وجود داشته باشد که هم موجب نقص مقدار منفعت شود و هم عیب برای باقی منفعت محسوب شود مثل اینکه خانه‌ای را اجاره بدهد که دستشویی یا حمام آن خراب و غیر قابل استفاده باشد. در این صورت هم مقدار منفعت ناقص است و هم باقی منفعت هم معیوب است.

تفاوت ارش و تبعض صفقه این است که در تبعض صفقه بخشی از اجرت از ابتداء به موجر منتقل نمی‌شود و مالک نیست اما در ارش، فروشنده همه اجرت را مالک می‌شود اما با مطالبه مشتری، باید ارش را به مشتری بدهد.

اما اگر منفعت موجب نقص منفعت نشود گاهی موجب نقص قیمت منفعت می‌شود و گاهی موجب نقص قیمت منفعت نمی‌شود مثل اینکه مثلا حیوان دم نداشته باشد یا گوش نداشته باشد. تفاوت این مورد با مورد اول این است که در مورد اول منفعت معیوب بود و در مورد دوم هم منفعت ناقص بود و کم می‌شد و در مورد سوم نه منفعت معیوب است و نه منفعت ناقص و کم است بلکه مالیت منفعت را کم کرده است.

سید در این مورد نیز خیار عیب را ثابت می‌دانند و ثبوت خیار نیز به دلیل همان شرط ارتکازی سلامت است.

و صورت چهارم جایی است که عیبی در مورد اجاره باشد که نه باعث معیوب شدن منفعت است و نه مقدار منفعت را کم می‌کند و نه مالیت منفعت را کاهش می‌دهد. مثل اینکه عبدی را برای کتابت اجیر کنند و عبد شل باشد. یا عبدی را برای خدمت اجاره کرده باشند و عبد اخته باشد.

مرحوم سید فرموده‌اند در این مورد اجاره صحیح است و خیار برای مستاجر ثابت نیست.

همه این چهار صورت در جایی بود که عیب قبل از عقد بوده باشد. اما اگر عیب بعد از عقد به وجود آمده باشد.

گاهی عیب قبل از قبض است و گاهی بعد از قبض است. مرحوم سید می‌فرمایند در هر دو صورت خیار برای مستاجر ثابت است و علت آن هم این است که همان شرط ارتکازی سلامت وجود دارد و نباید این مورد را با بیع قیاس کرد.

در بیع با قبض، مال از ملک فروشنده به طور کامل خارج می‌شود و فروشنده مسئولیتی نسبت به آن ندارد و موجبی برای توهم ثبوت خیار وجود ندارد. اما در مورد اجاره این طور نیست. آنچه تملیک شده است منفعت است و این طور نیست که با تحویل عین، مسئولیت موجر تمام شود بلکه شرط ارتکازی این است که باید منفعت سالم و کامل را به مستاجر تحویل دهد و هر گاه در بین مدت هم اجاره منفعت معیوب یا کم شود، خلاف آن شرط ارتکازی است.

در موردی که عیب بعد از عقد و قبل از قبض به وجود بیاید این مساله روشن‌تر است و از کلمات استفاده می‌شود که وجه دیگری برای این فرض تصور کرده‌اند و آن الغای خصوصیت از تلف قبل از قبض در باب بیع است.

همان طور که در بیع، تلف مبیع یا اوصاف مبیع، قبل از قبض، از بایع حساب می‌شود در اجاره هم همین طور است و تفاوتی بین بیع و اجاره نیست.

بنابراین نسبت به قبل از قبض دلیل بر ثبوت خیار، علاوه بر شرط ارتکازی، الغای خصوصیت از بیع هم هست. اما بعد از قبض، دلیل ثبوت خیار همان شرط ارتکازی است.


جلسه ۱۲۵

9 خرداد 1395

بحث در عیبی بود که بعد از عقد در مورد اجاره به وجود بیاید. مرحوم سید فرمودند چه عیب قبل از قبض باشد و چه بعد از قبض باشد، برای مستاجر خیار فسخ وجود دارد. و دلیل ایشان هم وجود شرط ارتکازی سلامت است. مرتکز در حال عقد بین متعاقدین این است که عین مورد اجاره در مدت استفاده مستاجر،‌ سالم باشد.

بر خلاف آنچه در بیع هست که عیبی که بعد از قبض به وجود بیاید بر عهده خریدار است اما در اجاره حتی عیوبی که بعد از قبض نیز به وجود می‌آید بر عهده موجر است چون موجر متعهد به در اختیار قرار دادن منفعت سالم و غیر معیوب است.

به تعبیر دیگر هر عیبی که اگر قبل از عقد وجود داشت مستوجب خیار برای مستاجر بود در عیبی که بعد از عقد نیز به وجود می‌آید موجب خیار برای مستاجر است.

آنچه به نظر می‌رسد این است:

گاهی عیب متجدد از قبیل عیب غیر مضمون است یعنی طرو عیب بدون اختیار است، این عیب از قبیل عیب سابق بر عقد است. یعنی عقود متجددی که خارج از اختیارند در حکم تلف است چون طرو این عیب کاشف از عدم وجود منفعت سالم در زمان خودش است و عهده و ضمان این عیب بر موجر است همان طور که تلف عین بعد از عقد به اجماع همه علماء بر عهده موجر است.

اما در جایی که عیب متجدد از قبیل عیب مضمون باشد، مثلا بعد از اینکه موجر عین را تحویل داده است، غاصب عیبی در مال ایجاد کند، موجبی برای ضمان این عیب بر موجر نیست. و کسی که عیب را ایجاد کرده است ضامن منافع برای خود مستاجر است و موجبی برای ثبوت خیار برای مستاجر نیست و اینجا با مورد سابق قابل قیاس نیست. چون وقوع آن حوادث، کاشف از این است که این عین از اول قابلیت منفعت سالم و بدون عیب را نداشته است اما در اینجا این گونه نیست.

و در این عیوب تفاوتی در قبل از قبض و بعد از قبض نیست. بله بعید نیست اگر طرو عیب قبل از قبض باشد، در عین اینکه مستاجر حق دارد از کسی که عیب را وارد کرده است مطالبه کند، حق فسخ هم دارد چرا که شرط ارتکازی وجود دارد که موجر متعهد به تمکین و ارائه منفعت سالم به مستاجر است و اگر نتواند این منفعت را به مستاجر تحویل دهد حتی اگر به خاطر عذری باشد، باز هم مستاجر حق فسخ دارد.

و لذا آنچه در کلمات مرحوم سید آمده است به نظر ما تمام نیست و باید بین عیوب مختلف تفصیل داد و اگر در عیوب متجدد، خیار را برای مستاجر قبل از قبض ثابت بدانیم، خیار برای مستاجر بعد از قبض ثابت نیست.

و البته همه این مباحث در جایی است که مورد اجاره عین مشخصی بوده باشد. اما اگر مورد اجاره عین کلی باشد در این صورت سید فرموده است مستاجر خیار فسخ ندارد، چون مورد اجاره عین مشخصی نبوده است تا اگر معیوب باشد مستاجر حق مطالبه به بدل نداشته باشد، بلکه چون مورد اجاره کلی است، اقباض آن به اقباض مصداق است و وقتی مورد معیوب باشد، مصداق آن کلی به اقباض مستاجر نرسیده است و لذا مستاجر می‌تواند بدل آن را طلب کند همان طور که در بیع هم همین طور است و این خیار عیب نیست بلکه خیار عدم اقباض مورد اجاره است.

 

 

ضمائم:

کلام مرحوم آقای خویی:

قسّم (قدس سره) العيب السابق في الأُجرة أيضاً إلى صور:

إذ قد تكون الأُجرة منفعة، و حكمه ما مرّ في وجدان العيب في العين المستأجرة من ثبوت الخيار فقط دون الأرش، لوحدة المناط كما هو واضح.

و اخرى: تكون عيناً كلّيّة و قد سلّمه الفرد المعيب، و لا خيار هنا من أصله فضلًا عن الأرش، إذ ما فيه العيب لم يتعلّق به العقد، و ما تعلّق به لا عيب فيه. نعم، له المطالبة بالبدل، فإن تعذّر ثبت الخيار من جهة تعذّر  التسليم كما تقدّم.

و ثالثة: تكون عيناً شخصيّة، و قد اختار الماتن الخيار و الأرش معاً كما لعلّه المشهور.

أمّا الخيار: ففي محلّه، نظراً إلى تخلّف الشرط الارتكازي على ما سبق.

و أمّا الأرش: فقد عرفت أنّه يثبت بالمطالبة لا بنفس العقد، فهو حكم مخالف للقاعدة ثبت بدليل خاصّ يقتصر على مورده و هو البيع المتضمّن لنقل العين، و لا يعمّ نقل المنفعة، و لأجله لا يتعدّى إلى الإجارة.

إنّما الكلام في أنّه هل يتعدّى إلى مطلق نقل الأعيان و لو في ضمن غير البيع كما في المقام، حيث إنّ الأُجرة عين خارجيّة معيبة بدعوى إلغاء خصوصيّة المورد و أنّ موضوع الأرش كلّ عين معيبة منقولة بعوض، كما لعلّ المشهور فهموا ذلك؟

أو أنّه يقتصر في الحكم المخالف للقاعدة على مورد النصّ و هو البيع كما اختاره بعضهم.

و حيث إنّه لا إجماع في البين على التعدّي كما لا دليل عليه تركن النفس إليه إذن فالتعدّي مشكل جدّاً.

موسوعة‌ الامام الخوئی، جلد 30، صفحه 151.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *