لزوم اجاره

۴ اردیبهشت ۱۳۹۵

بحث در اسباب فسخ اجاره بود. مرحوم سید فرمودند اجاره عقد لازم است و فقط با تقایل یا شرط خیار (که قاعدتا باید منظور اسباب خیار باشد) می‌توان آن را بهم زد. بنابراین در عقد اجاره مقتضی لزوم هست مگر اینکه مانعی از آن محقق شود و البته مهم نیست مواردی که سبب فسخ وجود دارد از باب قصور مقتضی باشد یا از باب وجود مانع.

اما مرحوم سید فرمودند اجاره معاطاتی جایز است و لزوم آن نیاز به سببی دارد مثل تصرف.

معلقین به مرحوم سید اشکال کرده‌اند که اگر چه مشهور در کلمات عده‌ای از علماء این است که معاطات جایز است اما مشهور محققین متاخر، لزوم معاطات است و تفاوتی بین معامله منشأ به لفظ و منشأ به معاطات وجود ندارد.

تفصیل این بحث مربوط به بحث بیع است و ما در اینجا به صورت مختصر به بحث اشاره خواهیم کرد.

در اینکه عناوین معاملات متقوم به الفاظ و انشاء آنها به قول نیست شکی وجود ندارد. بیع یعنی مبادله مال به عوض، چه به قول انشاء شود یا غیر آن و لذا صحت معاملات اخرس از این باب است که حقیقتا مصداق آن معاملات است نه اینکه تعبدا و تنزیلا مصداق معامله شمرده شده باشد.

و لذا خود عرف هم بر معاملات معاطاتی حقیقتا عناوین معاملات را صادق می‌دانند و غالب معاملات عرف هم معاطاتی است و خیلی از حرف‌هایی که در بین مردم رد و بدل می‌شود تمهیدات و مقدمات معامله است اما انشاء معامله معمولا با داد و ستد و معاطات است.

بنابراین در صدق عناوین معاملات در موارد معاطات شکی نیست.

و از این ضعیف‌تر اینکه کسی فکر کند حقیقت معاملات متقوم به انشاء آنها به لفظ عربی است.

بنابراین آنچه منشأ اختلاف بین علماء در صحت یا لزوم معاملات معاطاتی شده است این نیست که عناوین معاملات بر معاطات صادق نیست بلکه به این دلیل است که احتمال می‌دهند صحت یا لزوم معامله از نظر شرع،‌ متقوم به انشاء لفظی باشد و به نظر ما حق این است که معاطات هم مصداق حقیقی معامله است و هم صحیح است و هم لازم است.

معروف در کلمات سابقین این است که معاطات اصلا صحیح و نافذ نیست و فقط موثر در اباحه در تصرف است و این در بین قدماء مشهور است که مفاد معاطات اباحه در تصرف است و منظور این است که آنچه با انشاء معاطاتی حاصل می‌شود اباحه است حتی اگر منشأ تملیک و تملک باشد.

در کلمات متاخرین مشهور این است که معاطات نافذ است اما به صورت جایز و متزلزل. بنابراین معاطات در بیع، موثر در ملکیت است اما ملکیت لازم نیست بلکه جایز است.

برخی بر عدم لزوم معاطات ادعای اجماع کرده‌اند و بر همین اساس مرحوم سید در اینجا هم اجاره معاطاتی را جایز دانسته‌اند همان طور که مرحوم شیخ انصاری نیز با اینکه مقتضای قاعده را لزوم معاطات می‌دانند اما به خاطر اجماع التزام به لزوم بیع معاطاتی را مشکل دانسته‌اند.

اما متاخری المتاخرین چنین اجماعی را نپذیرفته‌اند و وجوه اقامه شده بر عدم صحت یا عدم لزوم معاطات را ناتمام می‌دانند. ادله‌ای مثل انما یحلل الکلام و یحرم الکلام ارتباطی با بحث انشاء عقود با لفظ ندارد و اجماع نیز بر فرض محقق باشد، اجماع تعبدی نیست.

برخی مثل مرحوم آقای خویی فرموده‌اند اگر دلیل عدم لزوم معاطات اجماع باشد، آنچه در کلمات فقهاء سابق مطرح است عدم نفوذ معاطات است و معاطات را فقط مفید اباحه تصرف می‌دانند پس اجماع نمی‌تواند دلیل بر این باشد که معاطات عقد جایز است. و اگر اجماع را کنار بگذاریم، مقتضای قواعد این است که معاطات مثل عقد منشأ به لفظ است و همان طور که بیع و اجاره منشأ با لفظ لازم است بیع و اجاره منشأ با معاطات نیز لازم است.

عرض ما این است که معاطات قطعا هم نافذ است و هم لازم است. چون ارتکاز قطعی عقلایی عام و متشرعی با قطع نظر از کلمات فقهاء، بر لزوم معاطات است. اگر بنا بود معاطات نافذ نباشد بلکه موثر در اباحه باشد، از مسلمات فقه می‌بود و هیچ اختلافی در این زمینه وجود نخواهد داشت چون از مسائلی است که ابتلای به آن بسیار عام است.

اگر انشاء به لفظ، در نفوذ بیع شرط بود مطمئنا این بسیار مشهورتر و مسلم‌تر از لزوم انشاء نکاح به لفظ می‌شد چون بیع بسیار بیشتر از نکاح مورد ابتلای مردم است بلکه از بسیاری از عبادات بیشتر محل ابتلای مردم است و شرطیت نفوذ معاملات یا لزوم آنها به انشای با لفظ اگر بود باید از ضروریات محسوب می‌شد و این در حالی است که عکس آن در نزد عرف از ضروریات است.

اینکه در برخی از کلمات آمده است این سیره ناشی از بی مبالاتی به دین است نیز صحیح نیست چون اگر این گونه بود که بنای عرف بر عقد معاطاتی بود با وجود اعتراف به اینکه در شرع چنین چیزی خلاف است این بیان صحیح است اما در عقد معاطاتی چنین نیست و این طور نیست که عرفا آن را مساله‌ای خلاف دستور شارع بدانند.

در هر صورت وجود این سیره قطعی و گسترده در بین عقلاء انکار ناشدنی است و امر مستحدث و جدیدی نیز نبوده است و گرنه حتما نقل می‌شد و اگر شارع معاطات را معتبر نمی‌دانست و لفظ را در لزوم معاملات شرط می‌دانست حتما باید با ادله محکم از این سیره ردع می‌کرد و عدم ردع شارع نشان قطعی از امضای این سیره است.

۵ اردیبهشت ۱۳۹۵

مرحوم سید در اولین مساله این فصل متعرض فروش عین مورد اجاره شده‌اند و فرموده‌اند فروش عین مورد اجاره اشکالی ندارد و باعث بهم خوردن اجاره هم نمی‌شود.

(مسأله ۱): یجوز بیع العین المستأجره قبل تمام مدّه الإجاره، و لا تنفسخ الإجاره به فتنتقل إلى المشتری مسلوبه المنفعه مدّه الإجاره، نعم للمشتری مع جهله بالإجاره خیار فسخ البیع، لأنّ نقص المنفعه عیب، و لکن لیس کسائر العیوب ممّا یکون المشتری معه مخیّراً بین الردّ و الأرش فلیس له أن لا یفسخ و یطالب بالأرش فإنّ العیب الموجب‌ للأرش ما کان نقصاً فی الشی‌ء فی حدّ نفسه، مثل العمى و العرج، و کونه مقطوع الید، أو نحو ذلک، لا مثل المقام الّذی العین فی حدّ نفسها لا عیب فیها، و أمّا لو علم المشتری أنّها مستأجره و مع ذلک أقدم على الشراء فلیس له الفسخ أیضاً، نعم لو اعتقد کون مدّه الإجاره کذا مقداراً فبان أنّها أزید له الخیار أیضاً، و لو فسخ المستأجر الإجاره رجعت المنفعه فی بقیّه المدّه إلى البائع لا إلى المشتری، نعم لو اعتقد البائع و المشتری بقاء مدّه الإجاره و أنّ العین مسلوبه المنفعه إلى زمان کذا و تبیّن أنّ المدّه منقضیه فهل منفعه تلک المدّه للبائع حیث إنّه کأنّه شرط کونها مسلوبه المنفعه إلى زمان کذا، أو للمشتری لأنّها تابعه للعین ما لم تفرز بالنقل إلى الغیر أو بالاستثناء، و المفروض عدمها وجهان، و الأقوى الثانی نعم لو شرطا کونها مسلوبه المنفعه إلى زمان کذا بعد اعتقاد‌ بقاء المدّه کان لما ذکر وجه ثمّ بناءً على ما هو الأقوى من رجوع المنفعه فی الصوره السابقه إلى المشتری فهل للبائع الخیار أو لا؟ وجهان، لا یخلو أوّلهما من قوّه خصوصاً إذا أوجب ذلک له الغبن هذا إذا بیعت العین المستأجره على غیر المستأجر، أمّا لو بیعت علیه ففی‌ انفساخ الإجاره وجهان، أقواهما العدم و یتفرّع على ذلک أُمور، منها: اجتماع الثمن و الأُجره علیه حینئذٍ. و منها: بقاء ملکه للمنفعه فی مدّه تلک الإجاره لو فسخ البیع بأحد أسبابه، بخلاف ما لو قیل بانفساخ الإجاره. و منها: إرث الزوجه من المنفعه فی تلک المدّه لو مات الزوج المستأجر بعد شرائه لتلک العین و إن کانت ممّا لا ترث الزوجه منه، بخلاف ما لو قیل بالانفساخ بمجرّد البیع. و منها: رجوع المشتری بالأُجره لو تلف العین بعد قبضها و قبل انقضاء مدّه الإجاره، فإنّ تعذّر استیفاء المنفعه یکشف عن بطلان الإجاره، و یوجب الرجوع بالعوض و إن کان تلف العین علیه.

و عین به صورت مسلوب المنفعه به مشتری منتقل می‌شود. آنچه در این مساله مهم است این است که با فروش عین مورد اجاره، اجاره فسخ نمی‌شود و باقی است و فرض سید در جایی است که اجاره عقد لازم باشد و عرض ما این است حتی اگر اجاره عقد جایز هم بود حکم همین بود. مثلا اگر کسی در اجاره شرط خیار کرده باشد و در بین مدت اجاره، عین مورد اجاره را بفروشد اشکالی ندارد و فروش عین به معنای فسخ اجاره نیست، مگر اینکه ظهوری در فسخ شکل بگیرد.

بعد در ادامه می‌فرمایند اگر مشتری نمی‌داند که عین مورد معامله، در اختیار مستاجر است و بعد از خریدن فهمید، خیار فسخ معامله و بیع را دارد چون شرط ارتکازی طرفین این است که عین نباید ناقص و معیوب باشد و اگر عین مورد اجاره است یعنی فاقد وصف اشتمال بر منفعت است و لذا خیار دارد.

البته مرحوم سید از آن به عیب تعبیر کرده‌اند و بعد هم فرموده‌اند این عیب است اما فقط منشأ خیار فسخ است نه منشأ استحقاق ارش.

ارش فقط در عیوب حقیقی و نقص‌های خارجی است و در اینجا عین مورد اجاره سالم است و هیچ نقصی ندارد و فقط برای مدتی منفعت ندارد.

سر این حرف هم این است که در هر معامله‌ای این مرتکز است که مورد معامله از شرایط و حالت معمول تخلف نکرده است و مانند سایر موارد معمول است همان طور که در مورد قیمت هم چنین ارتکازی وجود دارد و اصل این است که عوضین در مالیت مساوی هستند و لذا اگر بعدا معلوم شود متفاوت بوده‌اند برای هر طرف که مغبون بوده است خیار غبن ثابت است.

وصف صحت نیز یک شرط ارتکازی است و اگر مورد معامله صحیح و سالم نبود خیار تخلف از شرط صحیح است.

معنای اشتراط چیزی در معامله این است که اگر این شرط و وصف نباشد تعهدی به معامله وجود ندارد و این یعنی حق فسخ و خیار داشته باشد.

بنابراین ثبوت خیار در این مورد بر اساس قاعده است اما ثبوت ارش امری تعبدی است بله اگر طرفین ارش را در صورت تخلف از شرایط و اوصاف (که عیب محسوب نمی‌شوند) در معامله شرط کند صحیح است و اشکالی ندارد اما در محل بحث ما چنین شرطی مرتکز نیست و فرضا هم چنین چیزی را به طور خاص شرط نکرده‌اند و مورد معامله هم صحیح است و عیبی ندارد تا تعبدا ارش ثابت باشد، بنابراین موجبی برای استحقاق ارش وجود ندارد و اطلاقی هم در دلیل ثبت ارش وجود ندارد که بتوان به آن اطلاق تمسک کرد.

تمام آنچه سید تا اینجا فرموده‌اند مطابق قواعد عام معاملات است و حتی اگر هیچ نص خاصی هم در بین نباشد حکم همین است. اما برخی از نصوص هم صریحا دال بر همین مطلب است که اجاره با بیع عین مورد اجاره منفسخ نمی‌شود و فروش عین مورد اجاره هم اشکالی ندارد.

مرحوم صاحب وسائل در باب مستقلی به روایات این بحث اشاره کرده‌اند.

وَ کَتَبَ أَبُو هَمَّامٍ إِلَى أَبِی الْحَسَنِ ع فِی رَجُلٍ اسْتَأْجَرَ ضَیْعَهً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْکَ الضَّیْعَهَ بِحَضْرَهِ الْمُسْتَأْجِرِ وَ لَمْ یُنْکِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَیْعَ وَ کَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَیْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِی وَ لَهُ وَرَثَهٌ هَلْ یَرْجِعُ ذَلِکَ الشَّیْ‌ءُ فِی مِیرَاثِ الْمَیِّتِ أَوْ یَثْبُتُ فِی یَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِیَ إِجَارَتُهُ فَکَتَبَ ع یَثْبُتُ فِی یَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِیَ إِجَارَتُهُ‌ (من لایحضره الفقیه، جلد ۳، صفحه ۲۵۲)

و مرحوم کلینی و شیخ نیز این را به دو سند دیگر نقل کرده‌اند.

سَهْلُ بْنُ زِیَادٍ عَنْ أَحْمَدَ بْنِ إِسْحَاقَ الرَّازِیِّ قَالَ کَتَبَ رَجُلٌ إِلَى أَبِی الْحَسَنِ الثَّالِثِ ع رَجُلٌ اسْتَأْجَرَ ضَیْعَهً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْکَ الضَّیْعَهَ الَّتِی آجَرَهَا بِحَضْرَهِ الْمُسْتَأْجِرِ وَ لَمْ یُنْکِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَیْعَ وَ کَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَیْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِی وَ لَهُ وَرَثَهٌ أَ یَرْجِعُ ذَلِکَ فِی الْمِیرَاثِ أَوْ یَبْقَى فِی یَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِیَ إِجَارَتُهُ فَکَتَبَ ع إِلَى أَنْ تَنْقَضِیَ إِجَارَتُهُ‌

(الکافی جلد ۵، صفحه ۲۷۱)

مُحَمَّدُ بْنُ أَحْمَدَ بْنِ یَحْیَى عَنْ مُحَمَّدِ بْنِ عِیسَى عَنِ الْحُسَیْنِ عَنْ إِبْرَاهِیمَ بْنِ مُحَمَّدٍ الْهَمَذَانِیِّ قَالَ کَتَبْتُ إِلَى أَبِی الْحَسَنِ ع وَ سَأَلْتُهُ عَنْ رَجُلٍ اسْتَأْجَرَ ضَیْعَهً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْکَ الضَّیْعَهَ الَّتِی آجَرَهَا بِحَضْرَهِ الْمُسْتَأْجِرِ لَمْ یُنْکِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَیْعَ وَ کَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَیْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِی وَ لَهُ وَرَثَهٌ هَلْ یَرْجِعُ ذَلِکَ الشَّیْ‌ءُ فِی الْمِیرَاثِ أَمْ یَبْقَى فِی یَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِیَ إِجَارَتُهُ فَکَتَبَ ع إِلَى أَنْ تَنْقَضِیَ إِجَارَتُهُ وَ عَنْ رَجُلٍ یَبِیعُ مَتَاعاً فِی بَیْتٍ قَدْ عُرِفَ کَیْلُهُ بِرِبْحٍ إِلَى أَجَلٍ أَوْ بِنَقْدٍ وَ یَعْلَمُ الْمُشْتَرِی مَبْلَغَ کَیْلِ الْمَتَاعِ أَ یَجُوزُ ذَلِکَ قَالَ نَعَمْ‌

تهذیب الاحکام، جلد ۷، صفحه ۲۰۷)

روایت دیگر

عَلِیُّ بْنُ إِبْرَاهِیمَ عَنْ أَبِیهِ عَنِ ابْنِ أَبِی عُمَیْرٍ عَنِ الْحُسَیْنِ بْنِ نُعَیْمٍ عَنْ أَبِی الْحَسَنِ مُوسَى ع قَالَ سَأَلْتُهُ عَنْ رَجُلٍ جَعَلَ دَاراً سُکْنَى لِرَجُلٍ إِبَّانَ حَیَاتِهِ أَوْ جَعَلَهَا لَهُ وَ لِعَقِبِهِ مِنْ بَعْدِهِ قَالَ هِیَ لَهُ وَ لِعَقِبِهِ مِنْ بَعْدِهِ کَمَا شَرَطَ قُلْتُ فَإِنِ احْتَاجَ یَبِیعُهَا قَالَ نَعَمْ قُلْتُ فَیَنْقُضُ بَیْعُهُ الدَّارَ السُّکْنَى قَالَ لَا یَنْقُضُ الْبَیْعُ السُّکْنَى کَذَلِکَ سَمِعْتُ أَبِی ع یَقُولُ قَالَ أَبُو جَعْفَرٍ ع لَا یَنْقُضُ الْبَیْعُ الْإِجَارَهَ وَ لَا السُّکْنَى وَ لَکِنْ یَبِیعُهُ عَلَى أَنَّ الَّذِی یَشْتَرِیهِ لَا یَمْلِکُ مَا اشْتَرَى حَتَّى یَنْقَضِیَ السُّکْنَى عَلَى مَا شَرَطَ وَ الْإِجَارَهُ قُلْتُ فَإِنْ رَدَّ عَلَى الْمُسْتَأْجِرِ مَالَهُ وَ جَمِیعَ مَا لَزِمَهُ مِنَ النَّفَقَهِ وَ الْعِمَارَهِ فِیمَا اسْتَأْجَرَهُ قَالَ عَلَى طِیبَهِ النَّفْسِ وَ یَرْضَى الْمُسْتَأْجِرُ بِذَلِکَ لَا بَأْسَ‌ (الکافی جلد ۷، صفحه ۳۸)

و هم چنین روایات دیگری که در این زمینه وجود دارد به وضوح دلالت دارند که فروش مورد اجاره اشکالی ندارد و اجاره هم با آن باطل نمی‌شود.

۶ اردیبهشت ۱۳۹۵

بحث در فروش عین مورد اجاره بود و گفتیم فروش آن اشکالی ندارد و باعث فسخ اجاره هم نمی‌شود و نهایتا این است که مشتری در بیع اگر جاهل به مورد اجاره بودن عین باشد، خیار فسخ دارد و البته سید فرمودند ارش ثابت نیست.

ادله ارش در خیار عیب، اطلاق ندارند و در اینجا عین مورد اجاره معیوب است (چون مسلوب المنفعه است) و البته این عیب اعتباری است نه حقیقی و تکوینی.

و شاهد اینکه این عین الان معیوب است این است که قیمت آن از عین دارای منفعت کمتر است و همان طور که شیخ فرموده‌اند آنچه موجب نقص قیمت است عیب محسوب می‌شود هر چند مثل کل ما زاد او نقص عن الخلقه الاصلیه شامل این موارد نیست.

مرحوم سید می‌خواهند بگویند ارش در مطلق عیوب ثابت نیست بلکه شارع فقط در برخی از عیوب ارش را ثابت می‌داند و آن هم عیوب و نقائص حقیقی و تکوینی است.

حال اگر فرض کنیم بعد از مدتی، اجاره فسخ شود (توسط موجر یا مستاجر) منفعت مال در مدت باقی مانده، در ملک فروشنده است یا در ملک خریدار؟

معروف بین محققین این است که منفعت ملک فروشنده است و از کلام آقای حکیم خلاف آن استفاده می‌شود که منفعت در ملک خریدار است.

مبنای کلام ایشان این است که منفعت را تابع عین می‌دانند و هر کسی مالک عین است منفعت نیز در اختیار او است. تا وقتی اجاره برقرار بود منفعت به دلیل اجاره در ملک مستاجر بود اما وقتی اجاره فسخ شد و از بین رفت منفعت به کسی می‌رسد که مالک عین است. فسخ مملک جدید نیست بلکه موجب از بین رفتن قرارداد و حل معامله است و لذا با فسخ، منفعت به موجر تملیک نمی‌شود و فقط حل معامله است و به خاطر قاعده تبعیت منفعت از عین، بعد از فسخ، منفعت باید در ملک مشتری باشد.

اما مشهور این است که منفعت به فروشنده برمی‌گردد و این حکم علی القاعده است چون همان طور که خود مرحوم آقای حکیم فرموده‌اند فسخ به معنای حل معامله است و مملک نیست. اگر این معامله نبود، این منفعت با قطع نظر از اجاره در ملک چه کسی بود؟ در ملک بایع بود یا در ملک مشتری؟ قطعا در ملک بایع بود و حل معامله یعنی آنچه از ملک بایع خارج شده است را در بقاء داخل در ملک بایع بدانیم.

تبعیت منفعت از عین که دلیل خاص ندارد و ملکیت منافع تابع ملکیت اصل و عین هست اما به لحاظ سبب. یعنی چون سبب مملک عین است همان سبب در مورد منفعت هم وجود دارد و لذا مملک منفعت هم هست. مثلا حیازت همان طور که مملک عین است مملک منفعت آن هم هست بنابراین این طور نیست که منفعت به صورت تعبدی تابع عین باشد و لذا این طور نیست که هر کسی مالک عین باشد، با قطع نظر از سبب مملک، مالک منفعت آن هم باشد.

مشتری عین مورد اجاره، عین را بدون منفعت خریده است و بیع موثر در ملکیت عین برای مشتری بوده است و منفعت مقصود به نقل نبود و لذا دلیلی نداریم بعد از فسخ اجاره، مشتری مالک آن شود. حقیقت فسخ حل است و حل از زمان فسخ است یعنی موجب انحلال معامله از زمان عقد نیست و لذا اجاره تبعض پیدا می‌کند و تصرفات سابق تصرف در ملک بوده است.

و اگر فسخ معامله از زمان فسخ است پس منفعت باید به بایع برگردد چون در زمان بیع این عین مسلوب المنفعه بوده است و لذا دلیلی نداریم با فسخ این منفعت به ملک مشتری درآید.

بعد از فسخ، هر کدام از عوضین به همان طرفی برمی‌گردد که قبلا از ملک او خارج شده است و در اینجا منفعت قبلا از ملک بایع خارج شده است و لذا بعد از فسخ باید به ملک او برگردد.

ضمائم:

کلام مرحوم آقای حکیم:

هذا لا یخلو من نظر، لأنه خلاف مقتضى تبعیه المنفعه للعین.

و مجرد کون مقتضى الفسخ رجوع کل من العوضین إلى حاله قبل العقد غیر کاف فی ذلک، لأن المنفعه إنما کانت ملکاً للبائع قبل العقد، لأنها تابعه للعین فیملکها مالک العین، فاذا تبدل المالک للعین کان مقتضى التبعیه رجوعها إلى المشتری. و کأنه لما ذکرنا احتمل فی التذکره- على ما حکی- رجوع المنفعه إلى المشتری و بذلک یظهر الفرق بین المسأله و بین ما إذا آجر العین على شخص، ثمَّ المستأجر آجرها ثانیاً على ثالث، ثمَّ باع المالک العین ففسخت الإجاره الثانیه، فإن فسخها یوجب رجوع المنفعه‌ إلى المستأجر الأول، لأنه ملکها بالعقد لا بالتبعیه.

و بالجمله: رجوع کل من العوضین إلى محله السابق بالفسخ، لیس لأن الفسخ یقتضی ذلک، بل لأن الفسخ یبطل العقد، فیرجع کل من العوضین إلى ما یقتضیه السبب السابق. ففی المقام یرجع إلى ما تقتضیه التبعیه إذا تحقق الفسخ، و التبعیه إنما تقتضی الرجوع إلى ملک مالک العین، و هو المشتری لا المؤجر.

مستمسک العروه الوثقی، جلد ۱۲، صفحه ۳۰.

کلام مرحوم آقای خویی:

قد یستشکل بعدم المقتضی لرجوعها إلى البائع، بل مقتضى قانون تبعیّه المنافع للعین رجوعها إلى المشتری، لأنّه الذی یملک العین فعلًا، و من الواضح عدم کون الفسخ بنفسه مملّکاً، بل هو حلّ للعقد و فرضه کأن لم یکن، فترجع‌ المنفعه وقتئذٍ إلى مالک العین، و حیث إنّ البائع بعد صدور البیع أجنبی عن العین بالکلّیّه فبطبیعه الحال تعود المنافع إلى المشتری الذی هو المالک الفعلی.

و یندفع: بأنّ الأمر و إن کان کما ذکر من عدم کون الفسخ مملّکاً و إنّما هو حل للعقد و رجوع کلّ عوض إلى ما کان علیه، و أنّ المنفعه تعود بمقتضى التبعیّه إلى مالک العین، إلّا أنّ مقتضى ذلک أن تعود إلى المالک حال الفسخ، أی المالک حال الإجاره و قبل تحقّق البیع، لا المالک الفعلی لینطبق على المشتری، لعدم أیّ موجب لذلک کما لا یخفى، فلا یرجع إلى مطلق المالک أیّاً من کان.

و بعباره اخرى: المالک قبل أن یؤاجر و قبل أن یبیع کان مالکاً للعین و للمنفعه على ما تقدّم من ثبوت ملکیّتین مستقلّتین عرضیّتین و إن کانت إحداهما تابعه للأُخرى، و أنّهما قابلتان للتفکیک، فقد یخرج العین عن ملکه و یبقى المنفعه لنفسه، و قد ینعکس کما هو المفروض فی المقام، حیث إنّ البائع آجر العین أوّلًا فنقل المنفعه و أبقى العین مسلوبه المنفعه عنده، ثمّ بعد ذلک نقل العین على الحاله التی هو مالک لها أعنی: کونها مسلوبه المنفعه إلى شخص آخر بالبیع، فإذا انفسخ العقد الأوّل فبما أنّ معناه الانحلال و إرجاع کلّ شی‌ء إلى موضعه السابق فبطبیعه الحال ترجع المنفعه إلى مکانها الأوّل، و بما أنّها خرجت عن ملک البائع فلا جرم تعود إلیه، فإنّه هو الذی کان مالکاً لها حال الإیجار و قبل البیع، و لا مقتضی لرجوعها إلى مالک العین بعد الإیجار. و لعلّ هذا ظاهر جدّاً.

و لا ینبغی الشکّ فی أنّ بناء العقلاء أیضاً على ذلک، فلیس للمشتری أن یطالب بالمنفعه بعد ما کان عالماً لدى التصدّی للشراء بأنّها مسلوبه المنفعه، أو لو کان جاهلًا فقد رضی و أمضى العقد و لم یفسخ کما هو المفروض.

موسوعه الامام الخوئی، جلد ۳۰، صفحه ۱۱۴.

۷ اردیبهشت ۱۳۹۵

مرحوم سید فرمودند فروش عین مورد اجاره باعث فسخ شدن اجاره نمی‌شود و اگر بعد از فروش، اجاره به دلیلی فسخ شد منفعتی که از ملک مستاجر خارج می‌شود به ملک بایع برمی‌گردد یا به ملک مشتری درمی‌آید؟

مرحوم سید گفتند به ملک بایع برمی‌گردد و مرحوم آقای حکیم فرمودند به ملک مشتری درمی‌آید و به مرحوم علامه در تذکره نیز نسبت داده شده است.

در هر صورت همه بر این مطلب تسالم دارند که فسخ یعنی حل معامله و همه چیز به حالت قبل از معامله برمی‌گردد و ملکیت به سبب سابق عود می‌کند.

مرحوم سید می‌فرمایند وقتی اجاره فسخ شد باید عوضین به محل سابق برگردد و قبل از اجاره مالک منفعت موجر بود و فسخ هم اقتضاء می‌کند منفعت به ملک او برگردد.

مرحوم آقای حکیم می‌فرمایند وقتی اجاره فسخ شد باید همه چیز به حالت سابق برگردد، مقتضای فسخ این است که ملکیتی که به سبب این عقد حاصل شده است زائل شود و ملکیت به سبب سابق عود کند، تاثیر سبب سابق به واسطه عقد اجاره خنثی شده بود، فسخ این مانع را برطرف می‌کند و لذا سبب سابق باید در تاثیر کند. حال اگر کسی خانه را اجاره بدهد و اجاره فسخ شود، منفعت به خود مالک برمی‌گردد چون سبب سابق ملکیت این منفعت، ملکیت عین بود و وقتی اجاره منفسخ شد یعنی سبب سابق باید موثر باشد و سبب سابق چیزی جز ملکیت عین نیست. یعنی ملکیت عین باعث می‌شود فرد مالک منفعت آن هم باشد. پس با فسخ اجاره این سبب سابق مجددا موثر خواهد بود.

طبق همین قاعده وقتی عین فروخته شده است و بعد عقد اجاره منفسخ می‌شود یعنی سبب سابق باید موثر باشد و سبب سابق تبعیت منفعت از عین بود پس بعد از فسخ این سبب باید موثر باشد و اکنون مشتری است که مالک عین است پس سبب اثر می‌کند و این یعنی مشتری مالک منفعت هم باشد.

مرحوم آقای حکیم فرموده‌اند ممکن است کسی اشکال کند که اگر مستاجر عین را به فرد دیگری اجاره داد، بعد از فسخ اجاره دوم، منفعت به ملک مستاجر اول برمی‌گردد نه به ملک مالک و این نشان می‌دهد که منفعت باید به مالک منفعت برگردد.

و ایشان جواب داده است که در این مثال، سبب سابق اجاره اول است و با فسخ اجاره دوم، اثر سابق اثر می‌کند که مقتضای آن ملکیت منفعت برای مستاجر اول است. اما در محل بحث ما سبب سابق، تبعیت منفعت از عین است و بعد از فسخ اجاره به همین سبب منفعت باید به ملک مشتری دربیاید.

بنابراین هر دو طرف به یک دلیل تمسک کرده‌اند. اما حق با کدام طرف است؟

از نظر ما حق با مرحوم سید است و در کلام مرحوم آقای حکیم اشتباهی اتفاق افتاده است و آن اینکه ایشان فرمودند بعد از فسخ، سبب سابق تاثیر می‌کند و سبب سابق تبعیت منفعت از عین است و این سبب مقتضی این است که مشتری مالک شود.

ما عرض می‌کنیم فسخ اقتضاء می‌کند که سبب سابق تاثیر کند. ملکیت عین قبل از بیع و اجاره، سبب ملکیت منافع تا ابد است و اجاره باعث شد که سببیت آن ملکیت، نسبت به ملکیت منافع سلب شود. تاثیر سبب سابق یعنی باید به ملکیت عین قبل از بیع برگردیم و مکلیت عین قبل از بیع باید تاثیر بگذارد. ملکیت قبل از بیع سبب مکلیت منافع الی الابد بود و این باید تاثیر کند و درست است که فروشنده بعد از بیع مالک عین نیست اما با بیع ملکیتش از حین بیع زائل می‌شود اما ملکیتش از حین الاجاره محفوظ است حتی بعد از بیع چون الشیء لاینقلب عما هو علیه.

با فسخ اجاره باید سبب سابق بر اجاره تاثیر کند و سبب سابق ملکیت عین حین الاجاره و قبل از بیع است که سبب ملکیت منفعت در مدت اجاره بود که به مشتری واگذار شده بود و با فسخ اجاره همان اثر خواهد کرد پس بعد از فسخ باید بنا گذاشت بر اینکه عین هنوز هم ملک بایع است اما به لحاظ منفعت در مدت اجاره (و گرنه اصل عین به مشتری واگذار شده است).

تاثیر سبب سابق یعنی منفعت باید به بایع برگردد چون سبب سابق ملکیت قبل از بیع است و ملکیت قبل از بیع متعلق به بایع است. ملکیت مقید به قبل از بیع مال بایع است و فسخ اقتضاء می‌کند همان تاثیر کند.

این طبق اصطلاحات خود آقای حکیم بود.

اما دیروز به بیان دیگری هم این مبنا را ثابت کردیم و گفتیم فسخ اقتضاء می‌کند جا به جایی که با عقد شکل گرفته است در نظر گرفته نشود و همه چیز به جای اول خودش برگردد. منفعت از ملک هر کسی خارج شد بعد از فسخ اجاره باید به ملک او برگردد نه اینکه بعد از فسخ به ملک دیگری درآید چون فسخ مملک جدید نیست.

بنابراین مقتضای قاعده همین است که به ملک بایع برگردد. و اینکه به ملک مشتری برگردد اصلا قائلی ندارد غیر از مرحوم آقای حکیم و نسبت به علامه هم مشخص نیست.

ضمائم:

کلام مرحوم علامه:

مسأله لو باع الموجر العین فی مده الاجاره و رضى المشترى ثم وجد المستاجر بالعین عیبا ففسخ الاجاره بذلک العیب‌ او عرض ما ینفسخ به الاجاره فمنفعه بقیه المده للمشترى عند بعض الشافعیه لان عقد البیع یقتضى استحقاق المشترى للرقبه و المنفعه جمیعا الا ان الاجاره السّابقه کان تمنع منه فاذا انفسخت خلص المال له بحق الشراء کما اذا اشترى جاریه مزوّجه فطلقها زوجها تکون منفعه البضع للمشترى و لیس للبائع الاستمتاع بها و لا تزویجها من الزوج المطلق و قال بعضهم انها للبائع لأنه لم یملک المشترى منافع تلک المده و بنى بعضهم الوجهین على ان الردّ بالعیب یرفع العقد من اعطه او من حینه ان قلنا بالأوّل فهی للمشترى و کان الاجاره لم تکن و ان کان من حینه فللبائع لأنه لم یوجد عند الرد ما یوجب الحق للمشترى و لو تقایلا الإجاره فان جعلنا الاقاله عقدا فهی للبائع و ان جعلناها فسخا فکذلک على اصح القولین لأنها ترفع الحق من حینها لا محاله و اذا حصل الانفساخ رجع المستاجر باجره بقیه المده على البائع و یمکن ان یقال یرجع على المشترى و لیکن هذا مفرعا على ان المنفعه یکون للمشترى لأنه رضى بالمبیع ناقض المنفعه فاذا حصلت له المنفعه جاز ان یؤخذ منه بدلها و الخلاف فی بیع المستاجر یجرى فی هبه و تجوز الوصیّه به‌

تذکره الفقهاء طبع قدیم، صفحه ۳۲۹.

۸ اردیبهشت ۱۳۹۵

بحث در فسخ اجاره بود. اگر فرد خانه‌ای را اجاره بدهد و بعد آن را بفروشد و بعد اجاره فسخ شود منفعت به ملک بایع برمی‌گردد یا به ملک مشتری؟

مرحوم آقای حکیم فرمودند منفعت به مشتری می‌رسد چون او مالک عین است و منافع تابع عین است و مشهور معتقد بودند به ملک بایع برمی‌گردد.

گفتیم فسخ، حل عقد است و نقل و انتقال به حالت قبل از عقد برمی‌گردد و از آنجا که مستاجر منفعت را از بایع گرفته است و منفعت از بایع به مستاجر منتقل شده است فسخ اقتضاء می‌کند آنچه از موجر به مستاجر منتقل شده است به خود موجر برگردد.

و ما کلام مرحوم آقای حکیم را هم جواب دادیم و گفتیم مبنای خود ایشان اقتضاء می‌کند منفعت به بایع برگردد. چون ایشان گفتند فسخ مقتضی تاثیر سبب سابق است و سبب سابق بر فسخ، ملکیت حال اجاره است و ملکیت حال اجاره مربوط به بایع است و فسخ اقتضاء می‌کند همان ملکیت حال اجاره برگردد البته فقط به لحاظ منفعت چون عین بدون منفعت توسط بیع به مشتری منتقل شده است.

فقط نقضی در کلام مرحوم علامه ذکر شده است که اگر مالک، کنیزی را که شوهر دارد به فرد دیگری بفروشد. در اینجا کنیز مسلوب المنفعه به خریدار منتقل می‌شود.

حال اگر به هر دلیلی نکاح فسخ شود یا به طلاق تمام شود طبق بیان مشهور این منفعت باید به ملک بایع برگردد در حالی که همه قبول دارند به ملک مشتری درمی‌آید.

اما حق این است که این نقض بر مشهور وارد نیست و نمی‌تواند موید مرحوم آقای حکیم باشد چرا که مورد ما با آنجا متفاوت است.

در عقد ازدواج، منفعت بضع به کسی تملیک نمی‌شود بله با ازدواج بضع حلال می‌شود اما ملک او نمی‌شود و لذا حق ندارد آن را به کسی بفروشد. در ازدواج کنیز هم این چنین است. درست است که مالک همان طور که مالک خود کنیز است مالک بضع کنیز هم هست و لذا می‌تواند آن را تحلیل کند اما اگر کنیز ازدواج کند این طور نیست که بضع از ملک مولی خارج شود بلکه بضع هنوز هم ملک مولی است اما از حلیت تمتع خارج می‌شود مثل بضع کنیز در حال حیض. بضع کنیزی که ازدواج کرده است ملک مولی است اما حق استفاده از آن را ندارد.

و وقتی این کنیز را می‌فروشد آن را با بضع می‌فروشد و مشتری مالک بضع می‌شود و نکاح همان طور که مانع از تمتع مولای اول است مانع از تمتع مولای دوم و مشتری هم هست. اما وقتی نکاح از بین رفت و زائل شد مانع از بین می‌رود و لذا مالک می‌تواند از آن استفاده کند. و این غیر از فرض محل بحث ما ست که منفعت به مستاجر تملیک شده است.

در ادامه مرحوم سید فرع دیگری مطرح کرده‌اند که اگر مالک معتقد باشد آنچه را می‌فروشد مورد اجاره است در حالی که واقعا اجاره صحیحی بر آن نبوده است یا اینکه مدت اجاره منقضی شده است و بعد از فروش آن معلوم شود که مال مورد اجاره نبوده است. در این صورت منفعتی که مالک خیال می‌کرده است مورد اجاره است آیا در ملک فروشنده باقی است یا به مشتری منتقل شده است؟

وجه اینکه در ملک فروشنده باشد این است که این مال مسلوب المنفعه به مشتری منتقل شده است و وجه اینکه به مشتری منتقل شده باشد این است که منافع تابع اصل و عین است مگر اینکه جایی منفعت با سبب صحیحی از مالکیت عین جدا شده باشد (مثل اینکه صحیح اجاره داده شده باشد) و یا منفعت در زمان فروش استثناء شده باشد در غیر این دو صورت منفعت از عین تبعیت می‌کند و در محل بحث ما نه استثناء وجود دارد و نه منفعت با سبب صحیح از عین جدا شده است.

مرحوم سید می‌فرمایند اقوی این است که منفعت به مشتری منتقل شده است و مرحوم آقای خویی اینجا مخالفت کرده‌اند و فرموده‌اند منفعت در ملک بایع باقی است.

۱۲ اردیبهشت ۱۳۹۵

بحث در جایی بود که فروشنده عین را به توهم اینکه در اجاره فرد دیگری است بفروشد و بعد معلوم شود که در اجاره نبوده است، آیا منفعت در ملک فروشنده باقی است یا به ملک مشتری منتقل شده است؟

گفتیم مرحوم آقای خویی معتقدند در ملک فروشنده باقی است و کلام ایشان را توجیه کردیم و در مقابل مشهور معتقدند منفعت به ملک مشتری منتقل شده است که گفتیم این کلام به یکی از این دو بیان قابل توجیه است:

اول) حکم تعبدی به تبعیت منفعت از عین. که از حرف خیلی بعید است هر چند از کلام از عده‌ای از علماء قابل استفاده است از جمله از کلام مرحوم سید و مرحوم اصفهانی که می‌فرمایند ملکیت منفعت قهری است نه قصدی و این ظاهر در این است که تبعیت منفعت از عین را تعبدی می‌دانند.

طبق این مبنا اگر جایی مانعی از انتقال منفعت باشد منفعت منتقل نمی‌شود اما اگر در واقع مانعی وجود نداشته باشد منفعت قهرا به مشتری منتقل می‌شود مگر اینکه قصد بیع نکرده باشد.

و حتی ایشان فرموده‌ است اگر متعاملین در بیع، استثنای منفعت را شرط کنند اما شرط به دلیلی فاسد باشد، در این صورت منفعت به مشتری منتقل می‌شود چون انتقال منفعت قهری است بله اگر کسی در شرط فاسد خیار را پذیرفت در اینجا نیز خیار ثابت است.

اما گفتیم در اینجا حق با مرحوم خویی است و تبعیت منفعت از عین، حکم تعبدی نیست و هیچ شاهدی بر این مساله نداریم و این خلط بین قصد تبعی و تبعیت منافع از عین است.

دوم) ما گفتیم ممکن است فقیه تملک قهری منافع را نپذیرد اما در موارد اعتقاد وصف و خلو عین از منفعت، قاصد انتقال منفعت هم باشد. البته این قصد تعلیقی است. یعنی فروشنده عین را با هر آنچه از منافع دارد منتقل می‌کند اما خیال می‌کند که یک منفعتی را الان ندارد که اگر آن هم الان بود آن را هم منتقل کرده است. و لذا قصد انتقال منافع را دارد یعنی اگر منفعتی باشد به مشتری منتقل می‌شود اما خیال می‌کند که منفعتی نیست.

به عبارت دیگر تفاوت بین مشهور و مرحوم آقای خویی این است که مشهور می‌گویند قصد تملیک عین، قصد تملیک منفعت هم هست و این قصد تعلیقی است اما مرحوم آقای خویی آن را نپذیرفته‌اند.

و موکد این که این بحث اثباتی است کلام سید است که فرموده است اگر بایع که خیال می‌کند عین را اجاره داده است در بیع شرط کند که منفعت را منتقل نمی‌کنم، در این صورت برای اینکه منفعت در ملک بایع بماند وجهی قابل تصویر است. (به اینکه آن را شرط و استثناء بدانیم) یعنی ایشان تصویر کرده است که انتقال منفعت به مشتری حتی در این صورت هم وجیه است و علت آن همین است که این شرط در حقیقت به وصف برمی‌گردد نه اینکه شرط و استثناء باشد.

خلاصه اینکه آنچه باعث شده است این علماء قائل شوند که منفعت در این صورت به مشتری منتقل می‌شود این است که عین را موصوف تصویر کرده‌اند و مسلوب المنفعت بودن را وصف برای آن در نظر گرفته‌اند که اگر از آن تخلف شد منعی از انتقال آن به مشتری نیست.

مرحوم آقای حکیم تصور کرده‌اند کلام سید این است که بایع و مشتری معتقدند عین مسلوب المنفعت است بنابراین بایع و مشتری قصد تملیک و تملک در مورد آن ندارند و حال اگر بخواهد منفعت به مشتری منتقل شود یعنی منفعت باید قهری منتقل شود. و لذا علت نظر سید را این دانسته‌اند که متعاقدین قصد دارند و لذا اشکال کرده‌اند اعتقاد بایع و مشتری منافاتی با قصد ندارد و لذا غاصب با اینکه می‌داند عین مال خودش نیست با این حال قصد تملیک دارد. اعتقاد به اینکه این عین مسلوب المنفعت است موجب عدم تمشی قصد تملیک منفعت نمی‌شود.

اما حق این است که سید نه به این علت بلکه به خاطر تبعیت قهری این بیان را داشته‌اند و اگر آنچه آقای حکیم فرموده است منظور سید بود همین مقدار که سید می‌فرمود اگر بایع معتقد باشد کافی بود و لازم نبود اعتقاد مشتری را هم ضمیمه کند.

فرض سید جایی است که اعتقاد این دو باعث می‌شود که قصد تملیک منفعت را نداشته باشند نه اینکه نمی‌توانند قصد کنند، و سید فرموده است از باب تبعیت منافع به مشتری منتقل می‌شود.

و عرض ما این بود که حرف مشهور را بدون التزام به تبعیت قهری نیز می‌توان تصحیح کرد و آن با قصد تعلیقی است.

بعد از این مرحوم سید وارد فرع بعد می‌شوند که حال اگر گفتیم منفعت به ملک مشتری منتقل می‌شود آیا بایع خیار خواهد داشت؟

سید فرموده‌اند بله خیار دارد خصوصا اگر موجب غبن باشد. یعنی حتی اگر موجب غبن هم نباشد برای بایع خیار تخلف وصف را در نظر گرفته‌اند.

یکی از تفاوت‌های بیان ما و بیان مشهور همین است. اگر ما انتقال منفعت را به قهری و به تبع عین دانستیم در اینجا می‌توانیم خیار را تصویر کنیم ولی اگر بیان ما را پذیرفتیم که قصد تعلیقی است فرد دیگر خیاری ندارد چون در حقیقت مال را با تمام منافعش واگذار کرده است اما خیال می‌کرده است که چنین منفعتی را ندارد اما اگر هم داشت آن را منتقل کرده است.

۱۳ اردیبهشت ۱۳۹۵

بحث در این بود که اگر با تخیل مورد اجاره بودن عین و فروش آن، منفعت به مشتری منتقل شود آیا برای بایع خیار فسخ وجود دارد؟

سید فرمودند اقوی این است که بایع خیار دارد خصوصا اگر غبن باشد. چرا که بایع عین را به وصف مسلوب المنفعت بودن فروخته است و منفعت به خاطر تبعیت از عین به مشتری منتقل شده است. اصل و ارتکاز عقلایی این است که بایع نسبت به آنچه به آنها توجه دارد متعهد است و در اینجا به عین توجه دارد و متعهد است اما نسبت به منفعت توجه ندارد و لذا التزامی هم به آن ندارد. معنای اینکه التزامی ندارد این است که خیار دارد.

که وجه اینکه فرد در صورت عدم غبن خیار داشته باشد این است که یک شرط و ارتکاز عقلایی وجود داشته باشد که در صورت تخلف از آن خیار برای بایع ثابت باشد.

و البته این فقط در صورتی است که ما معتقد شویم منفعت به مشتری منتقل شده است اما طبق مبنای مرحوم آقای خویی که معتقد بودند منفعت در ملک بایع باقی می‌ماند جایی برای خیار بایع باقی نمی‌ماند.

البته در عبارت مرحوم سید مسامحه وجود دارد چون سید فرمودند دو قول وجود دارد و اقوی این است که خیار دارد خصوصا اگر غبن باشد.

اگر غبن باشد تردیدی در بین نیست و هیچ فقیهی با این نظر مخالف نیست و لذا این صورت معنا ندارد مورد تردید باشد. ثبوت خیار در فرض غبن مفروغ عنه است و اگر هم تردیدی باشد ثبوت و عدم ثبوت خیار در فرض عدم غبن است.

در هر حال مشهور محشین بر عروه خیار را فقط در فرض غبن ثابت می‌دانند و خیار تخلف وصف فقط در جایی معنا دارد که وجود وصفی شرط شده باشد که در صورت نبودش خیار ثابت باشد که در اینجا چنین نیست.

بعد از این مرحوم سید وارد بحث دیگری می‌شوند و آن جایی است که مالک، عین را به خود مستاجر بفروشد. آیا بعد از فروش اجاره منفسخ است؟ وقتی عین به مستاجر واگذار می‌شود، عین با منافعش به او منتقل می‌شود و این یعنی اجاره قبل نباشد و از این لحظه به بعد عین با منافعش واگذار می‌شود.

سید می‌فرمایند اقوی این است که اجاره منفسخ نمی‌شود همان طور که اگر عین را به غیر مستاجر بفروشد اجاره منفسخ نمی‌شود اگر به خود مستاجر هم بفروشد اجاره منفسخ نمی‌شود چون عین بدون منفعت مورد بیع بوده است.

و قول دیگر این است که اجاره منفسخ می‌شود و شاید وجه آن این باشد که برگشت آن به تقایل است.

و مرحوم سید چهار ثمره بر این اختلاف نظر مترتب می‌کنند:

اول) اجتماع اجرت و ثمن بر عهده مشتری. اگر اجاره منفسخ شود مشتری لازم نیست برای باقی مدت اجرتی به فروشنده بدهد اما اگر اجاره منفسخ نشود هم باید ثمن عین را بپردازد و هم اجاره را بدهد.

دوم) اگر بیع به دلیلی فسخ شود. اگر بگوییم اجاره فسخ نمی‌شود منفعت تا پایان مدت اجاره در ملک مستاجر باقی است ولی اگر گفتیم اجاره منفسخ می‌شود منفعت به ملک فروشنده برمی‌گردد.

سوم) در بحث ارث زوجه از عقار است. اگر مستاجر بعد از خرید عینی که از عقار است مثلا زمین، بمیرد اگر بگوییم اجاره منفسخ می‌شود زن از زمین ارث نمی‌برد اما اگر بگوییم اجاره منفسخ نمی‌شود زن از منفعت زمین ارث می‌برد چون زن از منفعت زمین ارث می‌برد.

چهارم) اگر بعد از فروش عین و بعد از قبض عین تلف شود. در این صورت اگر اجاره را به بیع منفسخ بدانیم تلف بر مشتری مستقر است اما اگر اجاره را به بیع منفسخ ندانیم، تلف در مدت اجاره بر بایع است و با تلف اجاره منفسخ می‌شود و لذا فروشنده نسبت به اجرت مقدار باقی‌مانده از منافع آینده ضامن است نه خریدار و مستاجر.

۱۵ اردیبهشت ۱۳۹۵

در کلمات عده‌ای از علماء گفته‌اند در محل بحث ما که فروش عین مورد اجاره به خود مستاجر است گفته‌اند احتمال انفساخ اجاره از باب شبهه حکمیه است. یعنی حکم به انفساخ اجاره از باب حکم شارع است نه از باب انشاء فسخ با اجاره.

از این جهت که دو سبب بر مسبب واحد جمع نمی‌شوند. همان طور که مولی نمی‌تواند با کنیز خودش ازدواج کند اگر بعدا کنیزش را که با فرد دیگری ازدواج کرده است به خود زوج بفروشد همه قبول دارند عقد نکاح منفسخ است.

در اینجا هم از این باب است که بعد از فروش عین مورد اجاره به مستاجر، اگر اجاره منفسخ نشود باید دو سبب و موثر بر یک مسبب جمع شده باشد. و لذا اگر شارع بیع عین مورد اجاره به مستاجر را تصحیح کند و آن را درست بداند باید اجاره را منفسخ بداند چون معنا ندارد دو علت هر کدام به صورت مستقل در معلول واحد تاثیر کنند. هم اجاره و هم بیع به صورت مستقل موثر در ملکیت منفعت باشد ناممکن است.

وجه دیگری از کلمات برخی از علماء استفاده می‌شود. که توضیح آن این است:

انفساخ دو قسم است. گاهی انفساخ به انشاء فسخ است و گاهی انفساخ بدون فسخ است بلکه به حکم شارع است مثل تلف مبیع قبل از قبض که در اینجا انفساخ به حکم شارع است تعبدا.

از برخی کلمات استفاده می‌شود که منظور از انفساخ اجاره با بیع، انفساخ به حکم شارع است نه به انشاء فسخ از طرف متعاملین.

وجه دیگری که از کلمات مرحوم آقای گلپایگانی برمی‌آید این است که قوام اجاره به این است که مستاجر مالک عین نباشد. معقول نیست مالک عین، مستاجر هم باشد و گرنه همه مالکین باید مستاجر هم باشند. با فرض مالکیت عین، اجاره معنا ندارد.

و بعد هم می‌فرمایند در اضافه این منفعت به مالک عین به عنوان مستاجر اشکال وجود دارد و علماء هم نسبت به آن اشکال دارند.

اعتبار الإضافه المعتبره بین العین و المستأجر بینها و بین المالک فی غایه الإشکال و کذا اعتبار ملک المنفعه استقلالًا لمالک العین کما نبّه علیه غیر واحد من أساطین الفنّ فالأحوط التصالح فی منفعه تلک المدّه.

به نظر ما وجه دیگری نیز به نظر می‌رسد که منشأ قول به انفساخ اجاره در این فرض است که گفتیم فروش عین به مستاجر، انشاء تقایل است. انشاء بیع یا تقاضای خرید، در حقیقت انشاء تقایل است. شاهد آن هم این است که بعد از فروش، فروشنده خود را به طور کامل منقطع از عین می‌بیند و خود را مستحق اجرت نمی‌داند. یعنی بحث اثباتی است.

بر خلاف دو وجه قبل که بحث ثبوتی بود و حق این است هیچ کدام از آن دو وجه هم تمام نیست. دلیلی بر این نداریم که قوام اجاره به عدم مالکیت عین است. بله ابتدائا معنا ندارد فرد هم مالک باشد و بعد هم مستاجر خودش باشد اما اگر ابتدا منفعت به او تملیک شده است اشکالی ندارد بعدا مالک هم باشد.

نهایتا این است که تملیک دو سبب دارد. سبب تملیک منفعت اجاره است و سبب تملیک عین بیع است اسم آن را اجاره بگذاریم یا نگذاریم تفاوتی نمی‌کند. عنوان اجاره صدق نکند اما حقیقت اجاره که همان تملیک عین به عوض است که باقی است و از بین نمی‌رود. تا وقتی فرد مالک عین نبود، عنوان مستاجر صدق می‌کرد و بعد که مالک عین شد عنوان مستاجر صدق نمی‌کند اما مالک منفعت صدق می‌کند.

موجر قصد تملیک منفعت را به عوض داشته است نه به عنوان اجاره.

به عبارت دیگر نهایتا صدق عنوان اجاره دائر مدار عدم ملکیت عین است اما حقیقت تملیک منفعت دائر مدار عدم ملکیت عین نیست و لذا یقینا ممکن است منفعت را به سببی به فرد تملیک کرد و بعد به سبب دیگری عین را به او تملیک کرد.

و لذا این نقض به ایشان وارد است که اگر موجر عین را اجاره بدهد بعد مستاجر اصل عین را به عنوان طلبکاری بردارد، یقینا اجاره منفسخ نمی‌شود.

و وجه اول هم تمام نیست و توارد دو علت مستقل بر معلول واحد نیست. عین سبب انتقال عین مسلوب المنفعت است و اجاره سبب انتقال منفعت است.

عین در جایی سبب انتقال منفعت است که قبلا منفعت با سبب دیگری منتقل نشده باشد و الا سبب انتقال منفعت نیست.

بنابراین اگر هم بیع عین مورد اجاره به مستاجر، باعث فسخ اجاره باشد به همان بیانی است که ما گفتیم که وجهی اثباتی است و آن هم اینکه در حقیقت انشاء تقایل است.