لزوم اجاره


جلسه ۱۰۲

4 اردیبهشت 1395

بحث در اسباب فسخ اجاره بود. مرحوم سید فرمودند اجاره عقد لازم است و فقط با تقایل یا شرط خیار (که قاعدتا باید منظور اسباب خیار باشد) می‌توان آن را بهم زد. بنابراین در عقد اجاره مقتضی لزوم هست مگر اینکه مانعی از آن محقق شود و البته مهم نیست مواردی که سبب فسخ وجود دارد از باب قصور مقتضی باشد یا از باب وجود مانع.

اما مرحوم سید فرمودند اجاره معاطاتی جایز است و لزوم آن نیاز به سببی دارد مثل تصرف.

معلقین به مرحوم سید اشکال کرده‌اند که اگر چه مشهور در کلمات عده‌ای از علماء این است که معاطات جایز است اما مشهور محققین متاخر، لزوم معاطات است و تفاوتی بین معامله منشأ به لفظ و منشأ به معاطات وجود ندارد.

تفصیل این بحث مربوط به بحث بیع است و ما در اینجا به صورت مختصر به بحث اشاره خواهیم کرد.

در اینکه عناوین معاملات متقوم به الفاظ و انشاء آنها به قول نیست شکی وجود ندارد. بیع یعنی مبادله مال به عوض، چه به قول انشاء شود یا غیر آن و لذا صحت معاملات اخرس از این باب است که حقیقتا مصداق آن معاملات است نه اینکه تعبدا و تنزیلا مصداق معامله شمرده شده باشد.

و لذا خود عرف هم بر معاملات معاطاتی حقیقتا عناوین معاملات را صادق می‌دانند و غالب معاملات عرف هم معاطاتی است و خیلی از حرف‌هایی که در بین مردم رد و بدل می‌شود تمهیدات و مقدمات معامله است اما انشاء معامله معمولا با داد و ستد و معاطات است.

بنابراین در صدق عناوین معاملات در موارد معاطات شکی نیست.

و از این ضعیف‌تر اینکه کسی فکر کند حقیقت معاملات متقوم به انشاء آنها به لفظ عربی است.

بنابراین آنچه منشأ اختلاف بین علماء در صحت یا لزوم معاملات معاطاتی شده است این نیست که عناوین معاملات بر معاطات صادق نیست بلکه به این دلیل است که احتمال می‌دهند صحت یا لزوم معامله از نظر شرع،‌ متقوم به انشاء لفظی باشد و به نظر ما حق این است که معاطات هم مصداق حقیقی معامله است و هم صحیح است و هم لازم است.

معروف در کلمات سابقین این است که معاطات اصلا صحیح و نافذ نیست و فقط موثر در اباحه در تصرف است و این در بین قدماء مشهور است که مفاد معاطات اباحه در تصرف است و منظور این است که آنچه با انشاء معاطاتی حاصل می‌شود اباحه است حتی اگر منشأ تملیک و تملک باشد.

در کلمات متاخرین مشهور این است که معاطات نافذ است اما به صورت جایز و متزلزل. بنابراین معاطات در بیع، موثر در ملکیت است اما ملکیت لازم نیست بلکه جایز است.

برخی بر عدم لزوم معاطات ادعای اجماع کرده‌اند و بر همین اساس مرحوم سید در اینجا هم اجاره معاطاتی را جایز دانسته‌اند همان طور که مرحوم شیخ انصاری نیز با اینکه مقتضای قاعده را لزوم معاطات می‌دانند اما به خاطر اجماع التزام به لزوم بیع معاطاتی را مشکل دانسته‌اند.

اما متاخری المتاخرین چنین اجماعی را نپذیرفته‌اند و وجوه اقامه شده بر عدم صحت یا عدم لزوم معاطات را ناتمام می‌دانند. ادله‌ای مثل انما یحلل الکلام و یحرم الکلام ارتباطی با بحث انشاء عقود با لفظ ندارد و اجماع نیز بر فرض محقق باشد، اجماع تعبدی نیست.

برخی مثل مرحوم آقای خویی فرموده‌اند اگر دلیل عدم لزوم معاطات اجماع باشد، آنچه در کلمات فقهاء سابق مطرح است عدم نفوذ معاطات است و معاطات را فقط مفید اباحه تصرف می‌دانند پس اجماع نمی‌تواند دلیل بر این باشد که معاطات عقد جایز است. و اگر اجماع را کنار بگذاریم، مقتضای قواعد این است که معاطات مثل عقد منشأ به لفظ است و همان طور که بیع و اجاره منشأ با لفظ لازم است بیع و اجاره منشأ با معاطات نیز لازم است.

عرض ما این است که معاطات قطعا هم نافذ است و هم لازم است. چون ارتکاز قطعی عقلایی عام و متشرعی با قطع نظر از کلمات فقهاء، بر لزوم معاطات است. اگر بنا بود معاطات نافذ نباشد بلکه موثر در اباحه باشد، از مسلمات فقه می‌بود و هیچ اختلافی در این زمینه وجود نخواهد داشت چون از مسائلی است که ابتلای به آن بسیار عام است.

اگر انشاء به لفظ، در نفوذ بیع شرط بود مطمئنا این بسیار مشهورتر و مسلم‌تر از لزوم انشاء نکاح به لفظ می‌شد چون بیع بسیار بیشتر از نکاح مورد ابتلای مردم است بلکه از بسیاری از عبادات بیشتر محل ابتلای مردم است و شرطیت نفوذ معاملات یا لزوم آنها به انشای با لفظ اگر بود باید از ضروریات محسوب می‌شد و این در حالی است که عکس آن در نزد عرف از ضروریات است.

اینکه در برخی از کلمات آمده است این سیره ناشی از بی مبالاتی به دین است نیز صحیح نیست چون اگر این گونه بود که بنای عرف بر عقد معاطاتی بود با وجود اعتراف به اینکه در شرع چنین چیزی خلاف است این بیان صحیح است اما در عقد معاطاتی چنین نیست و این طور نیست که عرفا آن را مساله‌ای خلاف دستور شارع بدانند.

در هر صورت وجود این سیره قطعی و گسترده در بین عقلاء انکار ناشدنی است و امر مستحدث و جدیدی نیز نبوده است و گرنه حتما نقل می‌شد و اگر شارع معاطات را معتبر نمی‌دانست و لفظ را در لزوم معاملات شرط می‌دانست حتما باید با ادله محکم از این سیره ردع می‌کرد و عدم ردع شارع نشان قطعی از امضای این سیره است.


جلسه ۱۰۳

5 اردیبهشت 1395

مرحوم سید در اولین مساله این فصل متعرض فروش عین مورد اجاره شده‌اند و فرموده‌اند فروش عین مورد اجاره اشکالی ندارد و باعث بهم خوردن اجاره هم نمی‌شود.

(مسألة 1): يجوز بيع العين المستأجرة قبل تمام مدّة الإجارة، و لا تنفسخ الإجارة به فتنتقل إلى المشتري مسلوبة المنفعة مدّة الإجارة، نعم للمشتري مع جهله بالإجارة خيار فسخ البيع، لأنّ نقص المنفعة عيب، و لكن ليس كسائر العيوب ممّا يكون المشتري معه مخيّراً بين الردّ و الأرش فليس له أن لا يفسخ و يطالب بالأرش فإنّ العيب الموجب‌ للأرش ما كان نقصاً في الشي‌ء في حدّ نفسه، مثل العمى و العرج، و كونه مقطوع اليد، أو نحو ذلك، لا مثل المقام الّذي العين في حدّ نفسها لا عيب فيها، و أمّا لو علم المشتري أنّها مستأجرة و مع ذلك أقدم على الشراء فليس له الفسخ أيضاً، نعم لو اعتقد كون مدّة الإجارة كذا مقداراً فبان أنّها أزيد له الخيار أيضاً، و لو فسخ المستأجر الإجارة رجعت المنفعة في بقيّة المدّة إلى البائع لا إلى المشتري، نعم لو اعتقد البائع و المشتري بقاء مدّة الإجارة و أنّ العين مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا و تبيّن أنّ المدّة منقضية فهل منفعة تلك المدّة للبائع حيث إنّه كأنّه شرط كونها مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا، أو للمشتري لأنّها تابعة للعين ما لم تفرز بالنقل إلى الغير أو بالاستثناء، و المفروض عدمها وجهان، و الأقوى الثاني نعم لو شرطا كونها مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا بعد اعتقاد‌ بقاء المدّة كان لما ذكر وجه ثمّ بناءً على ما هو الأقوى من رجوع المنفعة في الصورة السابقة إلى المشتري فهل للبائع الخيار أو لا؟ وجهان، لا يخلو أوّلهما من قوّة خصوصاً إذا أوجب ذلك له الغبن هذا إذا بيعت العين المستأجرة على غير المستأجر، أمّا لو بيعت عليه ففي‌ انفساخ الإجارة وجهان، أقواهما العدم و يتفرّع على ذلك أُمور، منها: اجتماع الثمن و الأُجرة عليه حينئذٍ. و منها: بقاء ملكه للمنفعة في مدّة تلك الإجارة لو فسخ البيع بأحد أسبابه، بخلاف ما لو قيل بانفساخ الإجارة. و منها: إرث الزوجة من المنفعة في تلك المدّة لو مات الزوج المستأجر بعد شرائه لتلك العين و إن كانت ممّا لا ترث الزوجة منه، بخلاف ما لو قيل بالانفساخ بمجرّد البيع. و منها: رجوع المشتري بالأُجرة لو تلف العين بعد قبضها و قبل انقضاء مدّة الإجارة، فإنّ تعذّر استيفاء المنفعة يكشف عن بطلان الإجارة، و يوجب الرجوع بالعوض و إن كان تلف العين عليه.

و عین به صورت مسلوب المنفعة به مشتری منتقل می‌شود. آنچه در این مساله مهم است این است که با فروش عین مورد اجاره، اجاره فسخ نمی‌شود و باقی است و فرض سید در جایی است که اجاره عقد لازم باشد و عرض ما این است حتی اگر اجاره عقد جایز هم بود حکم همین بود. مثلا اگر کسی در اجاره شرط خیار کرده باشد و در بین مدت اجاره، عین مورد اجاره را بفروشد اشکالی ندارد و فروش عین به معنای فسخ اجاره نیست، مگر اینکه ظهوری در فسخ شکل بگیرد.

بعد در ادامه می‌فرمایند اگر مشتری نمی‌داند که عین مورد معامله، در اختیار مستاجر است و بعد از خریدن فهمید، خیار فسخ معامله و بیع را دارد چون شرط ارتکازی طرفین این است که عین نباید ناقص و معیوب باشد و اگر عین مورد اجاره است یعنی فاقد وصف اشتمال بر منفعت است و لذا خیار دارد.

البته مرحوم سید از آن به عیب تعبیر کرده‌اند و بعد هم فرموده‌اند این عیب است اما فقط منشأ خیار فسخ است نه منشأ استحقاق ارش.

ارش فقط در عیوب حقیقی و نقص‌های خارجی است و در اینجا عین مورد اجاره سالم است و هیچ نقصی ندارد و فقط برای مدتی منفعت ندارد.

سر این حرف هم این است که در هر معامله‌ای این مرتکز است که مورد معامله از شرایط و حالت معمول تخلف نکرده است و مانند سایر موارد معمول است همان طور که در مورد قیمت هم چنین ارتکازی وجود دارد و اصل این است که عوضین در مالیت مساوی هستند و لذا اگر بعدا معلوم شود متفاوت بوده‌اند برای هر طرف که مغبون بوده است خیار غبن ثابت است.

وصف صحت نیز یک شرط ارتکازی است و اگر مورد معامله صحیح و سالم نبود خیار تخلف از شرط صحیح است.

معنای اشتراط چیزی در معامله این است که اگر این شرط و وصف نباشد تعهدی به معامله وجود ندارد و این یعنی حق فسخ و خیار داشته باشد.

بنابراین ثبوت خیار در این مورد بر اساس قاعده است اما ثبوت ارش امری تعبدی است بله اگر طرفین ارش را در صورت تخلف از شرایط و اوصاف (که عیب محسوب نمی‌شوند) در معامله شرط کند صحیح است و اشکالی ندارد اما در محل بحث ما چنین شرطی مرتکز نیست و فرضا هم چنین چیزی را به طور خاص شرط نکرده‌اند و مورد معامله هم صحیح است و عیبی ندارد تا تعبدا ارش ثابت باشد، بنابراین موجبی برای استحقاق ارش وجود ندارد و اطلاقی هم در دلیل ثبت ارش وجود ندارد که بتوان به آن اطلاق تمسک کرد.

تمام آنچه سید تا اینجا فرموده‌اند مطابق قواعد عام معاملات است و حتی اگر هیچ نص خاصی هم در بین نباشد حکم همین است. اما برخی از نصوص هم صریحا دال بر همین مطلب است که اجاره با بیع عین مورد اجاره منفسخ نمی‌شود و فروش عین مورد اجاره هم اشکالی ندارد.

مرحوم صاحب وسائل در باب مستقلی به روایات این بحث اشاره کرده‌اند.

وَ كَتَبَ أَبُو هَمَّامٍ إِلَى أَبِي الْحَسَنِ ع فِي رَجُلٍ اسْتَأْجَرَ ضَيْعَةً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْكَ الضَّيْعَةَ بِحَضْرَةِ الْمُسْتَأْجِرِ وَ لَمْ يُنْكِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَيْعَ وَ كَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَيْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِي وَ لَهُ وَرَثَةٌ هَلْ يَرْجِعُ ذَلِكَ الشَّيْ‌ءُ فِي مِيرَاثِ الْمَيِّتِ أَوْ يَثْبُتُ فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ فَكَتَبَ ع يَثْبُتُ فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ‌ (من لایحضره الفقیه، جلد 3، صفحه 252)

و مرحوم کلینی و شیخ نیز این را به دو سند دیگر نقل کرده‌اند.

سَهْلُ بْنُ زِيَادٍ عَنْ أَحْمَدَ بْنِ إِسْحَاقَ الرَّازِيِّ قَالَ كَتَبَ رَجُلٌ إِلَى أَبِي الْحَسَنِ الثَّالِثِ ع رَجُلٌ اسْتَأْجَرَ ضَيْعَةً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْكَ الضَّيْعَةَ الَّتِي آجَرَهَا بِحَضْرَةِ الْمُسْتَأْجِرِ وَ لَمْ يُنْكِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَيْعَ وَ كَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَيْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِي وَ لَهُ وَرَثَةٌ أَ يَرْجِعُ ذَلِكَ فِي الْمِيرَاثِ أَوْ يَبْقَى فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ فَكَتَبَ ع إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ‌

(الکافی جلد 5، صفحه 271)

مُحَمَّدُ بْنُ أَحْمَدَ بْنِ يَحْيَى عَنْ مُحَمَّدِ بْنِ عِيسَى عَنِ الْحُسَيْنِ عَنْ إِبْرَاهِيمَ بْنِ مُحَمَّدٍ الْهَمَذَانِيِّ قَالَ كَتَبْتُ إِلَى أَبِي الْحَسَنِ ع وَ سَأَلْتُهُ عَنْ رَجُلٍ اسْتَأْجَرَ ضَيْعَةً مِنْ رَجُلٍ فَبَاعَ الْمُؤَاجِرُ تِلْكَ الضَّيْعَةَ الَّتِي آجَرَهَا بِحَضْرَةِ الْمُسْتَأْجِرِ لَمْ يُنْكِرِ الْمُسْتَأْجِرُ الْبَيْعَ وَ كَانَ حَاضِراً لَهُ شَاهِداً عَلَيْهِ فَمَاتَ الْمُشْتَرِي وَ لَهُ وَرَثَةٌ هَلْ يَرْجِعُ ذَلِكَ الشَّيْ‌ءُ فِي الْمِيرَاثِ أَمْ يَبْقَى فِي يَدِ الْمُسْتَأْجِرِ إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ فَكَتَبَ ع إِلَى أَنْ تَنْقَضِيَ إِجَارَتُهُ وَ عَنْ رَجُلٍ يَبِيعُ مَتَاعاً فِي بَيْتٍ قَدْ عُرِفَ كَيْلُهُ بِرِبْحٍ إِلَى أَجَلٍ أَوْ بِنَقْدٍ وَ يَعْلَمُ الْمُشْتَرِي مَبْلَغَ كَيْلِ الْمَتَاعِ أَ يَجُوزُ ذَلِكَ قَالَ نَعَمْ‌

تهذیب الاحکام، جلد 7، صفحه 207)

روایت دیگر

عَلِيُّ بْنُ إِبْرَاهِيمَ عَنْ أَبِيهِ عَنِ ابْنِ أَبِي عُمَيْرٍ عَنِ الْحُسَيْنِ بْنِ نُعَيْمٍ عَنْ أَبِي الْحَسَنِ مُوسَى ع قَالَ سَأَلْتُهُ عَنْ رَجُلٍ جَعَلَ دَاراً سُكْنَى لِرَجُلٍ إِبَّانَ حَيَاتِهِ أَوْ جَعَلَهَا لَهُ وَ لِعَقِبِهِ مِنْ بَعْدِهِ قَالَ هِيَ لَهُ وَ لِعَقِبِهِ مِنْ بَعْدِهِ كَمَا شَرَطَ قُلْتُ فَإِنِ احْتَاجَ يَبِيعُهَا قَالَ نَعَمْ قُلْتُ فَيَنْقُضُ بَيْعُهُ الدَّارَ السُّكْنَى قَالَ لَا يَنْقُضُ الْبَيْعُ السُّكْنَى كَذَلِكَ سَمِعْتُ أَبِي ع يَقُولُ قَالَ أَبُو جَعْفَرٍ ع لَا يَنْقُضُ الْبَيْعُ الْإِجَارَةَ وَ لَا السُّكْنَى وَ لَكِنْ يَبِيعُهُ عَلَى أَنَّ الَّذِي يَشْتَرِيهِ لَا يَمْلِكُ مَا اشْتَرَى حَتَّى يَنْقَضِيَ السُّكْنَى عَلَى مَا شَرَطَ وَ الْإِجَارَةُ قُلْتُ فَإِنْ رَدَّ عَلَى الْمُسْتَأْجِرِ مَالَهُ وَ جَمِيعَ مَا لَزِمَهُ مِنَ النَّفَقَةِ وَ الْعِمَارَةِ فِيمَا اسْتَأْجَرَهُ قَالَ عَلَى طِيبَةِ النَّفْسِ وَ يَرْضَى الْمُسْتَأْجِرُ بِذَلِكَ لَا بَأْسَ‌ (الکافی جلد 7، صفحه 38)

و هم چنین روایات دیگری که در این زمینه وجود دارد به وضوح دلالت دارند که فروش مورد اجاره اشکالی ندارد و اجاره هم با آن باطل نمی‌شود.


جلسه ۱۰۴

6 اردیبهشت 1395

بحث در فروش عین مورد اجاره بود و گفتیم فروش آن اشکالی ندارد و باعث فسخ اجاره هم نمی‌شود و نهایتا این است که مشتری در بیع اگر جاهل به مورد اجاره بودن عین باشد، خیار فسخ دارد و البته سید فرمودند ارش ثابت نیست.

ادله ارش در خیار عیب، اطلاق ندارند و در اینجا عین مورد اجاره معیوب است (چون مسلوب المنفعة است) و البته این عیب اعتباری است نه حقیقی و تکوینی.

و شاهد اینکه این عین الان معیوب است این است که قیمت آن از عین دارای منفعت کمتر است و همان طور که شیخ فرموده‌اند آنچه موجب نقص قیمت است عیب محسوب می‌شود هر چند مثل کل ما زاد او نقص عن الخلقة الاصلیة شامل این موارد نیست.

مرحوم سید می‌خواهند بگویند ارش در مطلق عیوب ثابت نیست بلکه شارع فقط در برخی از عیوب ارش را ثابت می‌داند و آن هم عیوب و نقائص حقیقی و تکوینی است.

حال اگر فرض کنیم بعد از مدتی، اجاره فسخ شود (توسط موجر یا مستاجر) منفعت مال در مدت باقی مانده، در ملک فروشنده است یا در ملک خریدار؟

معروف بین محققین این است که منفعت ملک فروشنده است و از کلام آقای حکیم خلاف آن استفاده می‌شود که منفعت در ملک خریدار است.

مبنای کلام ایشان این است که منفعت را تابع عین می‌دانند و هر کسی مالک عین است منفعت نیز در اختیار او است. تا وقتی اجاره برقرار بود منفعت به دلیل اجاره در ملک مستاجر بود اما وقتی اجاره فسخ شد و از بین رفت منفعت به کسی می‌رسد که مالک عین است. فسخ مملک جدید نیست بلکه موجب از بین رفتن قرارداد و حل معامله است و لذا با فسخ، منفعت به موجر تملیک نمی‌شود و فقط حل معامله است و به خاطر قاعده تبعیت منفعت از عین، بعد از فسخ، منفعت باید در ملک مشتری باشد.

اما مشهور این است که منفعت به فروشنده برمی‌گردد و این حکم علی القاعدة است چون همان طور که خود مرحوم آقای حکیم فرموده‌اند فسخ به معنای حل معامله است و مملک نیست. اگر این معامله نبود، این منفعت با قطع نظر از اجاره در ملک چه کسی بود؟ در ملک بایع بود یا در ملک مشتری؟ قطعا در ملک بایع بود و حل معامله یعنی آنچه از ملک بایع خارج شده است را در بقاء داخل در ملک بایع بدانیم.

تبعیت منفعت از عین که دلیل خاص ندارد و ملکیت منافع تابع ملکیت اصل و عین هست اما به لحاظ سبب. یعنی چون سبب مملک عین است همان سبب در مورد منفعت هم وجود دارد و لذا مملک منفعت هم هست. مثلا حیازت همان طور که مملک عین است مملک منفعت آن هم هست بنابراین این طور نیست که منفعت به صورت تعبدی تابع عین باشد و لذا این طور نیست که هر کسی مالک عین باشد، با قطع نظر از سبب مملک، مالک منفعت آن هم باشد.

مشتری عین مورد اجاره، عین را بدون منفعت خریده است و بیع موثر در ملکیت عین برای مشتری بوده است و منفعت مقصود به نقل نبود و لذا دلیلی نداریم بعد از فسخ اجاره، مشتری مالک آن شود. حقیقت فسخ حل است و حل از زمان فسخ است یعنی موجب انحلال معامله از زمان عقد نیست و لذا اجاره تبعض پیدا می‌کند و تصرفات سابق تصرف در ملک بوده است.

و اگر فسخ معامله از زمان فسخ است پس منفعت باید به بایع برگردد چون در زمان بیع این عین مسلوب المنفعة بوده است و لذا دلیلی نداریم با فسخ این منفعت به ملک مشتری درآید.

بعد از فسخ، هر کدام از عوضین به همان طرفی برمی‌گردد که قبلا از ملک او خارج شده است و در اینجا منفعت قبلا از ملک بایع خارج شده است و لذا بعد از فسخ باید به ملک او برگردد.

 

 

ضمائم:

کلام مرحوم آقای حکیم:

هذا لا يخلو من نظر، لأنه خلاف مقتضى تبعية المنفعة للعين.

و مجرد كون مقتضى الفسخ رجوع كل من العوضين إلى حاله قبل العقد غير كاف في ذلك، لأن المنفعة إنما كانت ملكاً للبائع قبل العقد، لأنها تابعة للعين فيملكها مالك العين، فاذا تبدل المالك للعين كان مقتضى التبعية رجوعها إلى المشتري. و كأنه لما ذكرنا احتمل في التذكرة- على ما حكي- رجوع المنفعة إلى المشتري و بذلك يظهر الفرق بين المسألة و بين ما إذا آجر العين على شخص، ثمَّ المستأجر آجرها ثانياً على ثالث، ثمَّ باع المالك العين ففسخت الإجارة الثانية، فإن فسخها يوجب رجوع المنفعة‌ إلى المستأجر الأول، لأنه ملكها بالعقد لا بالتبعية.

و بالجملة: رجوع كل من العوضين إلى محله السابق بالفسخ، ليس لأن الفسخ يقتضي ذلك، بل لأن الفسخ يبطل العقد، فيرجع كل من العوضين إلى ما يقتضيه السبب السابق. ففي المقام يرجع إلى ما تقتضيه التبعية إذا تحقق الفسخ، و التبعية إنما تقتضي الرجوع إلى ملك مالك العين، و هو المشتري لا المؤجر.

مستمسک العروة الوثقی، جلد 12، صفحه 30.

 

کلام مرحوم آقای خویی:

قد يستشكل بعدم المقتضي لرجوعها إلى البائع، بل مقتضى قانون تبعيّة المنافع للعين رجوعها إلى المشتري، لأنّه الذي يملك العين فعلًا، و من الواضح عدم كون الفسخ بنفسه مملّكاً، بل هو حلّ للعقد و فرضه كأن لم يكن، فترجع‌ المنفعة وقتئذٍ إلى مالك العين، و حيث إنّ البائع بعد صدور البيع أجنبي عن العين بالكلّيّة فبطبيعة الحال تعود المنافع إلى المشتري الذي هو المالك الفعلي.

و يندفع: بأنّ الأمر و إن كان كما ذكر من عدم كون الفسخ مملّكاً و إنّما هو حل للعقد و رجوع كلّ عوض إلى ما كان عليه، و أنّ المنفعة تعود بمقتضى التبعيّة إلى مالك العين، إلّا أنّ مقتضى ذلك أن تعود إلى المالك حال الفسخ، أي المالك حال الإجارة و قبل تحقّق البيع، لا المالك الفعلي لينطبق على المشتري، لعدم أيّ موجب لذلك كما لا يخفى، فلا يرجع إلى مطلق المالك أيّاً من كان.

و بعبارة اخرى: المالك قبل أن يؤاجر و قبل أن يبيع كان مالكاً للعين و للمنفعة على ما تقدّم من ثبوت ملكيّتين مستقلّتين عرضيّتين و إن كانت إحداهما تابعة للأُخرى، و أنّهما قابلتان للتفكيك، فقد يخرج العين عن ملكه و يبقى المنفعة لنفسه، و قد ينعكس كما هو المفروض في المقام، حيث إنّ البائع آجر العين أوّلًا فنقل المنفعة و أبقى العين مسلوبة المنفعة عنده، ثمّ بعد ذلك نقل العين على الحالة التي هو مالك لها أعني: كونها مسلوبة المنفعة إلى شخص آخر بالبيع، فإذا انفسخ العقد الأوّل فبما أنّ معناه الانحلال و إرجاع كلّ شي‌ء إلى موضعه السابق فبطبيعة الحال ترجع المنفعة إلى مكانها الأوّل، و بما أنّها خرجت عن ملك البائع فلا جرم تعود إليه، فإنّه هو الذي كان مالكاً لها حال الإيجار و قبل البيع، و لا مقتضي لرجوعها إلى مالك العين بعد الإيجار. و لعلّ هذا ظاهر جدّاً.

و لا ينبغي الشكّ في أنّ بناء العقلاء أيضاً على ذلك، فليس للمشتري أن يطالب بالمنفعة بعد ما كان عالماً لدى التصدّي للشراء بأنّها مسلوبة المنفعة، أو لو كان جاهلًا فقد رضي و أمضى العقد و لم يفسخ كما هو المفروض.

موسوعة الامام الخوئی، جلد 30، صفحه 114.


جلسه ۱۰۵

7 اردیبهشت 1395

مرحوم سید فرمودند فروش عین مورد اجاره باعث فسخ شدن اجاره نمی‌شود و اگر بعد از فروش، اجاره به دلیلی فسخ شد منفعتی که از ملک مستاجر خارج می‌شود به ملک بایع برمی‌گردد یا به ملک مشتری درمی‌آید؟

مرحوم سید گفتند به ملک بایع برمی‌گردد و مرحوم آقای حکیم فرمودند به ملک مشتری درمی‌آید و به مرحوم علامه در تذکره نیز نسبت داده شده است.

در هر صورت همه بر این مطلب تسالم دارند که فسخ یعنی حل معامله و همه چیز به حالت قبل از معامله برمی‌گردد و ملکیت به سبب سابق عود می‌کند.

مرحوم سید می‌فرمایند وقتی اجاره فسخ شد باید عوضین به محل سابق برگردد و قبل از اجاره مالک منفعت موجر بود و فسخ هم اقتضاء می‌کند منفعت به ملک او برگردد.

مرحوم آقای حکیم می‌فرمایند وقتی اجاره فسخ شد باید همه چیز به حالت سابق برگردد، مقتضای فسخ این است که ملکیتی که به سبب این عقد حاصل شده است زائل شود و ملکیت به سبب سابق عود کند، تاثیر سبب سابق به واسطه عقد اجاره خنثی شده بود، فسخ این مانع را برطرف می‌کند و لذا سبب سابق باید در تاثیر کند. حال اگر کسی خانه را اجاره بدهد و اجاره فسخ شود، منفعت به خود مالک برمی‌گردد چون سبب سابق ملکیت این منفعت، ملکیت عین بود و وقتی اجاره منفسخ شد یعنی سبب سابق باید موثر باشد و سبب سابق چیزی جز ملکیت عین نیست. یعنی ملکیت عین باعث می‌شود فرد مالک منفعت آن هم باشد. پس با فسخ اجاره این سبب سابق مجددا موثر خواهد بود.

طبق همین قاعده وقتی عین فروخته شده است و بعد عقد اجاره منفسخ می‌شود یعنی سبب سابق باید موثر باشد و سبب سابق تبعیت منفعت از عین بود پس بعد از فسخ این سبب باید موثر باشد و اکنون مشتری است که مالک عین است پس سبب اثر می‌کند و این یعنی مشتری مالک منفعت هم باشد.

مرحوم آقای حکیم فرموده‌اند ممکن است کسی اشکال کند که اگر مستاجر عین را به فرد دیگری اجاره داد، بعد از فسخ اجاره دوم، منفعت به ملک مستاجر اول برمی‌گردد نه به ملک مالک و این نشان می‌دهد که منفعت باید به مالک منفعت برگردد.

و ایشان جواب داده است که در این مثال، سبب سابق اجاره اول است و با فسخ اجاره دوم، اثر سابق اثر می‌کند که مقتضای آن ملکیت منفعت برای مستاجر اول است. اما در محل بحث ما سبب سابق، تبعیت منفعت از عین است و بعد از فسخ اجاره به همین سبب منفعت باید به ملک مشتری دربیاید.

بنابراین هر دو طرف به یک دلیل تمسک کرده‌اند. اما حق با کدام طرف است؟

از نظر ما حق با مرحوم سید است و در کلام مرحوم آقای حکیم اشتباهی اتفاق افتاده است و آن اینکه ایشان فرمودند بعد از فسخ، سبب سابق تاثیر می‌کند و سبب سابق تبعیت منفعت از عین است و این سبب مقتضی این است که مشتری مالک شود.

ما عرض می‌کنیم فسخ اقتضاء می‌کند که سبب سابق تاثیر کند. ملکیت عین قبل از بیع و اجاره، سبب ملکیت منافع تا ابد است و اجاره باعث شد که سببیت آن ملکیت، نسبت به ملکیت منافع سلب شود. تاثیر سبب سابق یعنی باید به ملکیت عین قبل از بیع برگردیم و مکلیت عین قبل از بیع باید تاثیر بگذارد. ملکیت قبل از بیع سبب مکلیت منافع الی الابد بود و این باید تاثیر کند و درست است که فروشنده بعد از بیع مالک عین نیست اما با بیع ملکیتش از حین بیع زائل می‌شود اما ملکیتش از حین الاجارة محفوظ است حتی بعد از بیع چون الشیء لاینقلب عما هو علیه.

با فسخ اجاره باید سبب سابق بر اجاره تاثیر کند و سبب سابق ملکیت عین حین الاجارة و قبل از بیع است که سبب ملکیت منفعت در مدت اجاره بود که به مشتری واگذار شده بود و با فسخ اجاره همان اثر خواهد کرد پس بعد از فسخ باید بنا گذاشت بر اینکه عین هنوز هم ملک بایع است اما به لحاظ منفعت در مدت اجاره (و گرنه اصل عین به مشتری واگذار شده است).

تاثیر سبب سابق یعنی منفعت باید به بایع برگردد چون سبب سابق ملکیت قبل از بیع است و ملکیت قبل از بیع متعلق به بایع است. ملکیت مقید به قبل از بیع مال بایع است و فسخ اقتضاء می‌کند همان تاثیر کند.

این طبق اصطلاحات خود آقای حکیم بود.

اما دیروز به بیان دیگری هم این مبنا را ثابت کردیم و گفتیم فسخ اقتضاء می‌کند جا به جایی که با عقد شکل گرفته است در نظر گرفته نشود و همه چیز به جای اول خودش برگردد. منفعت از ملک هر کسی خارج شد بعد از فسخ اجاره باید به ملک او برگردد نه اینکه بعد از فسخ به ملک دیگری درآید چون فسخ مملک جدید نیست.

بنابراین مقتضای قاعده همین است که به ملک بایع برگردد. و اینکه به ملک مشتری برگردد اصلا قائلی ندارد غیر از مرحوم آقای حکیم و نسبت به علامه هم مشخص نیست.

 

ضمائم:

کلام مرحوم علامه:

مسألة لو باع الموجر العين في مدة الاجارة و رضى المشترى ثم وجد المستاجر بالعين عيبا ففسخ الاجارة بذلك العيب‌ او عرض ما ينفسخ به الاجارة فمنفعة بقية المدة للمشترى عند بعض الشافعية لان عقد البيع يقتضى استحقاق المشترى للرقبة و المنفعة جميعا الا ان الاجارة السّابقة كان تمنع منه فاذا انفسخت خلص المال له بحق الشراء كما اذا اشترى جارية مزوّجة فطلقها زوجها تكون منفعة البضع للمشترى و ليس للبائع الاستمتاع بها و لا تزويجها من الزوج المطلق و قال بعضهم انها للبائع لأنه لم يملك المشترى منافع تلك المدة و بنى بعضهم الوجهين على ان الردّ بالعيب يرفع العقد من اعطه او من حينه ان قلنا بالأوّل فهي للمشترى و كان الاجارة لم تكن و ان كان من حينه فللبائع لأنه لم يوجد عند الرد ما يوجب الحق للمشترى و لو تقايلا الإجارة فان جعلنا الاقالة عقدا فهي للبائع و ان جعلناها فسخا فكذلك على اصح القولين لأنها ترفع الحق من حينها لا محالة و اذا حصل الانفساخ رجع المستاجر باجرة بقية المدة على البائع و يمكن ان يقال يرجع على المشترى و ليكن هذا مفرعا على ان المنفعة يكون للمشترى لأنه رضى بالمبيع ناقض المنفعة فاذا حصلت له المنفعة جاز ان يؤخذ منه بدلها و الخلاف في بيع المستاجر يجرى في هبة و تجوز الوصيّة به‌

تذکرة الفقهاء طبع قدیم، صفحه 329.


جلسه ۱۰۶

8 اردیبهشت 1395

بحث در فسخ اجاره بود. اگر فرد خانه‌ای را اجاره بدهد و بعد آن را بفروشد و بعد اجاره فسخ شود منفعت به ملک بایع برمی‌گردد یا به ملک مشتری؟

مرحوم آقای حکیم فرمودند منفعت به مشتری می‌رسد چون او مالک عین است و منافع تابع عین است و مشهور معتقد بودند به ملک بایع برمی‌گردد.

گفتیم فسخ، حل عقد است و نقل و انتقال به حالت قبل از عقد برمی‌گردد و از آنجا که مستاجر منفعت را از بایع گرفته است و منفعت از بایع به مستاجر منتقل شده است فسخ اقتضاء می‌کند آنچه از موجر به مستاجر منتقل شده است به خود موجر برگردد.

و ما کلام مرحوم آقای حکیم را هم جواب دادیم و گفتیم مبنای خود ایشان اقتضاء می‌کند منفعت به بایع برگردد. چون ایشان گفتند فسخ مقتضی تاثیر سبب سابق است و سبب سابق بر فسخ، ملکیت حال اجاره است و ملکیت حال اجاره مربوط به بایع است و فسخ اقتضاء می‌کند همان ملکیت حال اجاره برگردد البته فقط به لحاظ منفعت چون عین بدون منفعت توسط بیع به مشتری منتقل شده است.

فقط نقضی در کلام مرحوم علامه ذکر شده است که اگر مالک، کنیزی را که شوهر دارد به فرد دیگری بفروشد. در اینجا کنیز مسلوب المنفعة به خریدار منتقل می‌شود.

حال اگر به هر دلیلی نکاح فسخ شود یا به طلاق تمام شود طبق بیان مشهور این منفعت باید به ملک بایع برگردد در حالی که همه قبول دارند به ملک مشتری درمی‌آید.

اما حق این است که این نقض بر مشهور وارد نیست و نمی‌تواند موید مرحوم آقای حکیم باشد چرا که مورد ما با آنجا متفاوت است.

در عقد ازدواج، منفعت بضع به کسی تملیک نمی‌شود بله با ازدواج بضع حلال می‌شود اما ملک او نمی‌شود و لذا حق ندارد آن را به کسی بفروشد. در ازدواج کنیز هم این چنین است. درست است که مالک همان طور که مالک خود کنیز است مالک بضع کنیز هم هست و لذا می‌تواند آن را تحلیل کند اما اگر کنیز ازدواج کند این طور نیست که بضع از ملک مولی خارج شود بلکه بضع هنوز هم ملک مولی است اما از حلیت تمتع خارج می‌شود مثل بضع کنیز در حال حیض. بضع کنیزی که ازدواج کرده است ملک مولی است اما حق استفاده از آن را ندارد.

و وقتی این کنیز را می‌فروشد آن را با بضع می‌فروشد و مشتری مالک بضع می‌شود و نکاح همان طور که مانع از تمتع مولای اول است مانع از تمتع مولای دوم و مشتری هم هست. اما وقتی نکاح از بین رفت و زائل شد مانع از بین می‌رود و لذا مالک می‌تواند از آن استفاده کند. و این غیر از فرض محل بحث ما ست که منفعت به مستاجر تملیک شده است.

در ادامه مرحوم سید فرع دیگری مطرح کرده‌اند که اگر مالک معتقد باشد آنچه را می‌فروشد مورد اجاره است در حالی که واقعا اجاره صحیحی بر آن نبوده است یا اینکه مدت اجاره منقضی شده است و بعد از فروش آن معلوم شود که مال مورد اجاره نبوده است. در این صورت منفعتی که مالک خیال می‌کرده است مورد اجاره است آیا در ملک فروشنده باقی است یا به مشتری منتقل شده است؟

وجه اینکه در ملک فروشنده باشد این است که این مال مسلوب المنفعة به مشتری منتقل شده است و وجه اینکه به مشتری منتقل شده باشد این است که منافع تابع اصل و عین است مگر اینکه جایی منفعت با سبب صحیحی از مالکیت عین جدا شده باشد (مثل اینکه صحیح اجاره داده شده باشد) و یا منفعت در زمان فروش استثناء شده باشد در غیر این دو صورت منفعت از عین تبعیت می‌کند و در محل بحث ما نه استثناء وجود دارد و نه منفعت با سبب صحیح از عین جدا شده است.

مرحوم سید می‌فرمایند اقوی این است که منفعت به مشتری منتقل شده است و مرحوم آقای خویی اینجا مخالفت کرده‌اند و فرموده‌اند منفعت در ملک بایع باقی است.


جلسه ۱۰۷

11 اردیبهشت 1395

بحث در جایی بود که مالک عین را به خیال اینکه فاقد منفعت است و در اجاره کسی است،  به دیگری بفروشد در حالی که در واقع عین در اجاره کسی نیست، آیا منفعت در ملک فروشنده باقی می‌ماند یا اینکه به ملک مشتری منتقل شده است؟

مرحوم سید معتقد است منافع به ملک مشتری نیز منتقل شده است و دلیل حکم خودشان را ذکر نکرده‌اند که ظاهرا تبعیت منفعت از عین دلیل نظر ایشان باشد.

در همه جا منافع تابع عین است مگر در دو صورت یکی اینکه منفعت با سبب صحیحی مثل اجاره و … جدا شود و دیگری استثناء. در غیر این دو مورد همه جا منفعت از اصل و عین تبعیت می‌کند.

تا اینجا کلام سید ادعا ست و هنوز دلیلی بر نظر خودشان اقامه نکرده‌اند.

در مقابل مرحوم آقای خویی فرموده‌اند منافع در ملک بایع باقی می‌ماند. ایشان فرموده‌اند تبعیت معنا ندارد. منافع خود ملک مستقل از عین است و همان طور که ملکیت عین سبب می‌خواهد ملکیت منافع هم سبب می‌خواهد. اینکه در خارج منافع تابع عین است چون سبب ملکیت عین، در مورد منفعت هم مفروض بوده است منفعت نیز مملوک شده است. قانون تبعیت چیزی جدای از وجود سببیت در مورد منفعت نیست. منظور تبعیت در سبب است و لذا مالکیت منافع نیاز به سبب دارد. مثلا حیازت همان طور که سبب ملکیت عین است، سبب ملکیت منافع هم هست نه اینکه منافع بدون سبب از عین تبعیت می‌کند.

مثلا کسی که مالی را به ارث می‌برد همان طور که وارث عین است وارث منافع هم هست. یا عقد همان طور که سبب واگذاری عین است سبب واگذاری منفعت هم هست و لذا وقتی عینی را می‌فروشند یعنی آن عین را با منافعش می‌فروشند.

فقط ممکن است گفته شود کسی که عینی را می‌فروشد ثمن را در مقابل ذات و عین قرار می‌دهد نه در مقابل عین و منفعت و این نشان دهنده این است که تبعیت در اینجا تعبدی است.

در جواب گفته می‌شود این درست است اما معنای این جمله این نیست که با عقد منافع واگذار نمی‌شود بلکه با عقد همان طور که عین منتقل می‌شود منافع نیز منتقل می‌شود یعنی خود مالک همان طور که عین را واگذار می‌کند، منافع را هم واگذار می‌کند. بله ثمن را در مقابل عین قرار می‌دهد و به ازای منفعت جزئی از سبب قرار نمی‌گیرد اما این معنایش عدم انتقال منافع با عقد و انتقال تبعی و عرضی نیست بلکه منافع هم بالاصالة منتقل می‌شوند.

و وقتی این فرد فکر می‌کند منافع را قبلا واگذار کرده است لامحاله در هنگام فروش نمی‌تواند قصد انتقال منافع را هم داشته باشد و لذا قصد انتقال منافع از او متمشی نشده است.

مخصوصا در فرضی که سید مطرح کرده‌اند که هم بایع و هم مشتری معتقدند منفعت واگذار شده است و لذا قصد تملیک و تملک نسبت به آن وجود نداشته است.

سوال این است که با وجود دلیل مرحوم آقای خویی، چرا مشهور به خلاف آن قائل شده‌اند؟

به نظر می‌رسد مشهور ناظر به نکته‌ای هستند که مرحوم آقای خویی به آن توجه نکرده‌اند. مشهور مورد را از موارد تخلف داعی فرض کرده‌اند. یعنی فروشنده وقتی عین را می‌فروشد آن را با همه منافع و ضمائم می‌فروشد اما چون خیال می‌کند منفعت را قبلا تملیک کرده است آن را قصد نمی‌کند اما به عنوان قید بلکه به عنوان داعی. یعنی منظورش انتقال عین بدون منفعت نیست بلکه منظورش انتقال عین با تمام متعلقاتش است اما خیال می‌کند منفعت ندارد.

در حقیقت این خصوصیت از قبیل وصف است نه از قبیل قید یعنی نه اینکه می‌خواهد منفعت را واگذار نکند بلکه چون معتقد است عین منفعتی ندارد و سالبه به انتفای موضوع است داعی بر انتقال آن نیست.

در حقیقت بایع قصد می‌کند عین را با هر آنچه از منافع دارد انتقال می‌دهد اما خیال می‌کرده است که منفعت سکنی را ندارد.

 

ضمائم:

کلام مرحوم آقای خویی:

لو اعتقد البائع و المشتري بقاء مدّة الإجارة و أنّ العين مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا و تبيّن أنّ المدّة منقضية أو أنّها لم تكن مستأجرة من أصلها و أنّ اعتقاد الإجارة كان خيالًا محضاً، فتوافقا على بيعها مسلوبة المنفعة باعتقاد كونها مستأجرة، اعتقاداً مخالفاً للواقع.

فهل تعود منفعة تلك المدّة إلى البائع، نظراً إلى أنّ الاعتقاد المزبور بمنزلة الاستثناء و كأنّه باعها مسلوبة المنفعة إلى زمان كذا؟

أو إلى المشتري، باعتبار أنّ المدار على الواقع و مجرّد الاعتقاد لا أثر له، فبعد ما انكشف أنّ المنفعة لم تكن ملكاً للغير فهي بطبيعة الحال تتبع العين، و بما أنّها منتقلة إلى المشتري فلا جرم كانت المنفعة أيضاً كذلك و لو لم يكن يعلم به المشتري و لا البائع؟

فيه وجهان، و قد اختار الماتن (قدس سره) الوجه الثاني، بدعوى أنّ الخروج عن قانون التبعيّة لا يكون إلّا في موردين: إمّا الإفراز و تعيين كونها لشخص خاصّ كما لو كانت العين مستأجرة قبل بيعها، أو الاستثناء و الإبقاء لنفسه. و شي‌ء منهما غير متحقّق في المقام، لانكشاف عدم الإجارة، و المفروض عدم الاستثناء لنفسه، و معه لم يكن بدّ من انتقالها إلى المشتري بتبع العين.

هذا، و للمناقشة فيه مجال واسع، ضرورة أنّ هذه الكبرى الكلّيّة و هي دعوى تبعيّة المنافع للعين في الملكيّة لم تثبت بآية و لا رواية، و إنّما الوجه فيها‌ أنّ السبب المقتضي لملكيّة العين بنفسه يستوجب ملكيّة المنفعة المستتبعة لها بمناط واحد.

و السبب في بادئ الأمر هو الاستيلاء و الحيازة، أو الاستخراج من المعدن الذي هو أيضاً نوع من الاستيلاء، أو التولّد في الملك، و نحو ذلك من الأسباب المملّكة، فلو صاد حيواناً أو أخرج معدناً أو أحرز مكاناً فأحياه فكما أنّه وضع يده على نفس العين فكذلك قد وضع يده على منافعها بتبع وضع اليد على العين، فحصلت ملكيّة المنفعة بنفس السبب المملّك للعين و هو الاستيلاء، الذي تنتهي الأسباب بالآخرة كلّها إليه، و هو السبب الأوّل المحقّق لملكّية العين و بتبعها ملكيّة المنفعة، و بعد ذلك فينتقل إلى غيره، إمّا بسبب غير اختياري كالإرث، أو بسبب اختياري كالبيع و الهبة و نحوهما.

و على الجملة: فتبعيّة المنافع في الملك إنّما يكون بسببٍ لا محالة، و لا تكون جزافاً، و هو السبب الذي أوجد الملكيّة للعين حسبما عرفت، أعني: الاستيلاء و ما يلحق به من البيع و نحوه.

هذا فيما إذا كان السبب مقتضياً للتعميم.

و أمّا إذا فرضنا اختصاصه بالعين و عدم شموله للمنفعة كما هو المفروض في المقام، حيث إنّ البائع و لو لأجل اعتقاده غلطاً كون المنفعة للغير لم ينشئ الملكيّة و النقل من الأوّل إلّا بالإضافة إلى العين خاصّة، و لم يعتبرها و لو تبعاً بالنسبة إلى المنفعة بوجه. فبأيّ ميزان يحكم وقتئذٍ بانتقال المنفعة إلى المشتري مع عدم تحقّق أيّ سبب للنقل بالإضافة إليها لا أصالةً و لا تبعاً؟! و قد عرفت افتقار الملكيّة في تحقّقها إلى سببٍ ما و لو بالتبع، إذ لا دليل على الملكيّة بلا سبب.

اللّهمّ إلّا إذا ثبت بدليل خاصّ و تعبّد شرعي: أنّ من ملك عيناً ملك‌ منفعتها بالتبع، حتى يقال بشمول عموم دليل التبعيّة للمقام، و قد عرفت عدم ثبوته بوجه، بل أنّ المقتضي لملكيّة العين إن كان مقتضياً لملكيّة المنافع فهي أيضاً مملوكة بتبع العين كما في الأمثلة المذكورة، و أمّا إذا كان المقتضي مختصّاً بالعين و منحصراً فيها لاختصاص اعتبار الملكيّة و إبرازها المعبّر عنه بالإنشاء بالعين فقط و عدم التعلّق بالمنفعة حتى تبعاً فلا مقتضي حينئذٍ لانتقالها إلى المشتري، بل هي باقية على ملك البائع.

و على الجملة: فالمقتضي في المقام لنقل المنفعة قاصر في حدّ نفسه، و لا دليل على التبعيّة بقولٍ مطلق بنحوٍ يشمل ما نحن فيه.

إذن فالأوجه أنّ المنافع ترجع إلى البائع دون المشتري، فإنّه و إن لم يكن هنا استثناء بذاك المعنى أي الإبقاء لنفسه صريحاً إلّا أنّ نفس عدم المقتضي للانتقال إلى المشتري كافٍ في البقاء على ملكيّة المالك بعد انكشاف أنّ العين لم تكن متعلّقة للإجارة أو كانت المدّة منقضية.

موسوعة الامام الخوئی، جلد 30، صفحه 116.


جلسه ۱۰۸

12 اردیبهشت 1395

بحث در جایی بود که فروشنده عین را به توهم اینکه در اجاره فرد دیگری است بفروشد و بعد معلوم شود که در اجاره نبوده است، آیا منفعت در ملک فروشنده باقی است یا به ملک مشتری منتقل شده است؟

گفتیم مرحوم آقای خویی معتقدند در ملک فروشنده باقی است و کلام ایشان را توجیه کردیم و در مقابل مشهور معتقدند منفعت به ملک مشتری منتقل شده است که گفتیم این کلام به یکی از این دو بیان قابل توجیه است:

اول) حکم تعبدی به تبعیت منفعت از عین. که از حرف خیلی بعید است هر چند از کلام از عده‌ای از علماء قابل استفاده است از جمله از کلام مرحوم سید و مرحوم اصفهانی که می‌فرمایند ملکیت منفعت قهری است نه قصدی و این ظاهر در این است که تبعیت منفعت از عین را تعبدی می‌دانند.

طبق این مبنا اگر جایی مانعی از انتقال منفعت باشد منفعت منتقل نمی‌شود اما اگر در واقع مانعی وجود نداشته باشد منفعت قهرا به مشتری منتقل می‌شود مگر اینکه قصد بیع نکرده باشد.

و حتی ایشان فرموده‌ است اگر متعاملین در بیع، استثنای منفعت را شرط کنند اما شرط به دلیلی فاسد باشد، در این صورت منفعت به مشتری منتقل می‌شود چون انتقال منفعت قهری است بله اگر کسی در شرط فاسد خیار را پذیرفت در اینجا نیز خیار ثابت است.

اما گفتیم در اینجا حق با مرحوم خویی است و تبعیت منفعت از عین، حکم تعبدی نیست و هیچ شاهدی بر این مساله نداریم و این خلط بین قصد تبعی و تبعیت منافع از عین است.

دوم) ما گفتیم ممکن است فقیه تملک قهری منافع را نپذیرد اما در موارد اعتقاد وصف و خلو عین از منفعت، قاصد انتقال منفعت هم باشد. البته این قصد تعلیقی است. یعنی فروشنده عین را با هر آنچه از منافع دارد منتقل می‌کند اما خیال می‌کند که یک منفعتی را الان ندارد که اگر آن هم الان بود آن را هم منتقل کرده است. و لذا قصد انتقال منافع را دارد یعنی اگر منفعتی باشد به مشتری منتقل می‌شود اما خیال می‌کند که منفعتی نیست.

به عبارت دیگر تفاوت بین مشهور و مرحوم آقای خویی این است که مشهور می‌گویند قصد تملیک عین، قصد تملیک منفعت هم هست و این قصد تعلیقی است اما مرحوم آقای خویی آن را نپذیرفته‌اند.

و موکد این که این بحث اثباتی است کلام سید است که فرموده است اگر بایع که خیال می‌کند عین را اجاره داده است در بیع شرط کند که منفعت را منتقل نمی‌کنم، در این صورت برای اینکه منفعت در ملک بایع بماند وجهی قابل تصویر است. (به اینکه آن را شرط و استثناء بدانیم) یعنی ایشان تصویر کرده است که انتقال منفعت به مشتری حتی در این صورت هم وجیه است و علت آن همین است که این شرط در حقیقت به وصف برمی‌گردد نه اینکه شرط و استثناء باشد.

خلاصه اینکه آنچه باعث شده است این علماء قائل شوند که منفعت در این صورت به مشتری منتقل می‌شود این است که عین را موصوف تصویر کرده‌اند و مسلوب المنفعت بودن را وصف برای آن در نظر گرفته‌اند که اگر از آن تخلف شد منعی از انتقال آن به مشتری نیست.

مرحوم آقای حکیم تصور کرده‌اند کلام سید این است که بایع و مشتری معتقدند عین مسلوب المنفعت است بنابراین بایع و مشتری قصد تملیک و تملک در مورد آن ندارند و حال اگر بخواهد منفعت به مشتری منتقل شود یعنی منفعت باید قهری منتقل شود. و لذا علت نظر سید را این دانسته‌اند که متعاقدین قصد دارند و لذا اشکال کرده‌اند اعتقاد بایع و مشتری منافاتی با قصد ندارد و لذا غاصب با اینکه می‌داند عین مال خودش نیست با این حال قصد تملیک دارد. اعتقاد به اینکه این عین مسلوب المنفعت است موجب عدم تمشی قصد تملیک منفعت نمی‌شود.

اما حق این است که سید نه به این علت بلکه به خاطر تبعیت قهری این بیان را داشته‌اند و اگر آنچه آقای حکیم فرموده است منظور سید بود همین مقدار که سید می‌فرمود اگر بایع معتقد باشد کافی بود و لازم نبود اعتقاد مشتری را هم ضمیمه کند.

فرض سید جایی است که اعتقاد این دو باعث می‌شود که قصد تملیک منفعت را نداشته باشند نه اینکه نمی‌توانند قصد کنند، و سید فرموده است از باب تبعیت منافع به مشتری منتقل می‌شود.

و عرض ما این بود که حرف مشهور را بدون التزام به تبعیت قهری نیز می‌توان تصحیح کرد و آن با قصد تعلیقی است.

بعد از این مرحوم سید وارد فرع بعد می‌شوند که حال اگر گفتیم منفعت به ملک مشتری منتقل می‌شود آیا بایع خیار خواهد داشت؟

سید فرموده‌اند بله خیار دارد خصوصا اگر موجب غبن باشد. یعنی حتی اگر موجب غبن هم نباشد برای بایع خیار تخلف وصف را در نظر گرفته‌اند.

یکی از تفاوت‌های بیان ما و بیان مشهور همین است. اگر ما انتقال منفعت را به قهری و به تبع عین دانستیم در اینجا می‌توانیم خیار را تصویر کنیم ولی اگر بیان ما را پذیرفتیم که قصد تعلیقی است فرد دیگر خیاری ندارد چون در حقیقت مال را با تمام منافعش واگذار کرده است اما خیال می‌کرده است که چنین منفعتی را ندارد اما اگر هم داشت آن را منتقل کرده است.


جلسه ۱۰۹

13 اردیبهشت 1395

بحث در این بود که اگر با تخیل مورد اجاره بودن عین و فروش آن، منفعت به مشتری منتقل شود آیا برای بایع خیار فسخ وجود دارد؟

سید فرمودند اقوی این است که بایع خیار دارد خصوصا اگر غبن باشد. چرا که بایع عین را به وصف مسلوب المنفعت بودن فروخته است و منفعت به خاطر تبعیت از عین به مشتری منتقل شده است. اصل و ارتکاز عقلایی این است که بایع نسبت به آنچه به آنها توجه دارد متعهد است و در اینجا به عین توجه دارد و متعهد است اما نسبت به منفعت توجه ندارد و لذا التزامی هم به آن ندارد. معنای اینکه التزامی ندارد این است که خیار دارد.

که وجه اینکه فرد در صورت عدم غبن خیار داشته باشد این است که یک شرط و ارتکاز عقلایی وجود داشته باشد که در صورت تخلف از آن خیار برای بایع ثابت باشد.

و البته این فقط در صورتی است که ما معتقد شویم منفعت به مشتری منتقل شده است اما طبق مبنای مرحوم آقای خویی که معتقد بودند منفعت در ملک بایع باقی می‌ماند جایی برای خیار بایع باقی نمی‌ماند.

البته در عبارت مرحوم سید مسامحه وجود دارد چون سید فرمودند دو قول وجود دارد و اقوی این است که خیار دارد خصوصا اگر غبن باشد.

اگر غبن باشد تردیدی در بین نیست و هیچ فقیهی با این نظر مخالف نیست و لذا این صورت معنا ندارد مورد تردید باشد. ثبوت خیار در فرض غبن مفروغ عنه است و اگر هم تردیدی باشد ثبوت و عدم ثبوت خیار در فرض عدم غبن است.

در هر حال مشهور محشین بر عروه خیار را فقط در فرض غبن ثابت می‌دانند و خیار تخلف وصف فقط در جایی معنا دارد که وجود وصفی شرط شده باشد که در صورت نبودش خیار ثابت باشد که در اینجا چنین نیست.

بعد از این مرحوم سید وارد بحث دیگری می‌شوند و آن جایی است که مالک، عین را به خود مستاجر بفروشد. آیا بعد از فروش اجاره منفسخ است؟ وقتی عین به مستاجر واگذار می‌شود، عین با منافعش به او منتقل می‌شود و این یعنی اجاره قبل نباشد و از این لحظه به بعد عین با منافعش واگذار می‌شود.

سید می‌فرمایند اقوی این است که اجاره منفسخ نمی‌شود همان طور که اگر عین را به غیر مستاجر بفروشد اجاره منفسخ نمی‌شود اگر به خود مستاجر هم بفروشد اجاره منفسخ نمی‌شود چون عین بدون منفعت مورد بیع بوده است.

و قول دیگر این است که اجاره منفسخ می‌شود و شاید وجه آن این باشد که برگشت آن به تقایل است.

و مرحوم سید چهار ثمره بر این اختلاف نظر مترتب می‌کنند:

اول) اجتماع اجرت و ثمن بر عهده مشتری. اگر اجاره منفسخ شود مشتری لازم نیست برای باقی مدت اجرتی به فروشنده بدهد اما اگر اجاره منفسخ نشود هم باید ثمن عین را بپردازد و هم اجاره را بدهد.

دوم) اگر بیع به دلیلی فسخ شود. اگر بگوییم اجاره فسخ نمی‌شود منفعت تا پایان مدت اجاره در ملک مستاجر باقی است ولی اگر گفتیم اجاره منفسخ می‌شود منفعت به ملک فروشنده برمی‌گردد.

سوم) در بحث ارث زوجه از عقار است. اگر مستاجر بعد از خرید عینی که از عقار است مثلا زمین، بمیرد اگر بگوییم اجاره منفسخ می‌شود زن از زمین ارث نمی‌برد اما اگر بگوییم اجاره منفسخ نمی‌شود زن از منفعت زمین ارث می‌برد چون زن از منفعت زمین ارث می‌برد.

چهارم) اگر بعد از فروش عین و بعد از قبض عین تلف شود. در این صورت اگر اجاره را به بیع منفسخ بدانیم تلف بر مشتری مستقر است اما اگر اجاره را به بیع منفسخ ندانیم، تلف در مدت اجاره بر بایع است و با تلف اجاره منفسخ می‌شود و لذا فروشنده نسبت به اجرت مقدار باقی‌مانده از منافع آینده ضامن است نه خریدار و مستاجر.


جلسه ۱۱۰

15 اردیبهشت 1395

در کلمات عده‌ای از علماء گفته‌اند در محل بحث ما که فروش عین مورد اجاره به خود مستاجر است گفته‌اند احتمال انفساخ اجاره از باب شبهه حکمیه است. یعنی حکم به انفساخ اجاره از باب حکم شارع است نه از باب انشاء فسخ با اجاره.

از این جهت که دو سبب بر مسبب واحد جمع نمی‌شوند. همان طور که مولی نمی‌تواند با کنیز خودش ازدواج کند اگر بعدا کنیزش را که با فرد دیگری ازدواج کرده است به خود زوج بفروشد همه قبول دارند عقد نکاح منفسخ است.

در اینجا هم از این باب است که بعد از فروش عین مورد اجاره به مستاجر، اگر اجاره منفسخ نشود باید دو سبب و موثر بر یک مسبب جمع شده باشد. و لذا اگر شارع بیع عین مورد اجاره به مستاجر را تصحیح کند و آن را درست بداند باید اجاره را منفسخ بداند چون معنا ندارد دو علت هر کدام به صورت مستقل در معلول واحد تاثیر کنند. هم اجاره و هم بیع به صورت مستقل موثر در ملکیت منفعت باشد ناممکن است.

وجه دیگری از کلمات برخی از علماء استفاده می‌شود. که توضیح آن این است:

انفساخ دو قسم است. گاهی انفساخ به انشاء فسخ است و گاهی انفساخ بدون فسخ است بلکه به حکم شارع است مثل تلف مبیع قبل از قبض که در اینجا انفساخ به حکم شارع است تعبدا.

از برخی کلمات استفاده می‌شود که منظور از انفساخ اجاره با بیع، انفساخ به حکم شارع است نه به انشاء فسخ از طرف متعاملین.

وجه دیگری که از کلمات مرحوم آقای گلپایگانی برمی‌آید این است که قوام اجاره به این است که مستاجر مالک عین نباشد. معقول نیست مالک عین، مستاجر هم باشد و گرنه همه مالکین باید مستاجر هم باشند. با فرض مالکیت عین، اجاره معنا ندارد.

و بعد هم می‌فرمایند در اضافه این منفعت به مالک عین به عنوان مستاجر اشکال وجود دارد و علماء هم نسبت به آن اشکال دارند.

اعتبار الإضافة المعتبرة بين العين و المستأجر بينها و بين المالك في غاية الإشكال و كذا اعتبار ملك المنفعة استقلالًا لمالك العين كما نبّه عليه غير واحد من أساطين الفنّ فالأحوط التصالح في منفعة تلك المدّة.

به نظر ما وجه دیگری نیز به نظر می‌رسد که منشأ قول به انفساخ اجاره در این فرض است که گفتیم فروش عین به مستاجر، انشاء تقایل است. انشاء بیع یا تقاضای خرید، در حقیقت انشاء تقایل است. شاهد آن هم این است که بعد از فروش، فروشنده خود را به طور کامل منقطع از عین می‌بیند و خود را مستحق اجرت نمی‌داند. یعنی بحث اثباتی است.

بر خلاف دو وجه قبل که بحث ثبوتی بود و حق این است هیچ کدام از آن دو وجه هم تمام نیست. دلیلی بر این نداریم که قوام اجاره به عدم مالکیت عین است. بله ابتدائا معنا ندارد فرد هم مالک باشد و بعد هم مستاجر خودش باشد اما اگر ابتدا منفعت به او تملیک شده است اشکالی ندارد بعدا مالک هم باشد.

نهایتا این است که تملیک دو سبب دارد. سبب تملیک منفعت اجاره است و سبب تملیک عین بیع است اسم آن را اجاره بگذاریم یا نگذاریم تفاوتی نمی‌کند. عنوان اجاره صدق نکند اما حقیقت اجاره که همان تملیک عین به عوض است که باقی است و از بین نمی‌رود. تا وقتی فرد مالک عین نبود، عنوان مستاجر صدق می‌کرد و بعد که مالک عین شد عنوان مستاجر صدق نمی‌کند اما مالک منفعت صدق می‌کند.

موجر قصد تملیک منفعت را به عوض داشته است نه به عنوان اجاره.

به عبارت دیگر نهایتا صدق عنوان اجاره دائر مدار عدم ملکیت عین است اما حقیقت تملیک منفعت دائر مدار عدم ملکیت عین نیست و لذا یقینا ممکن است منفعت را به سببی به فرد تملیک کرد و بعد به سبب دیگری عین را به او تملیک کرد.

و لذا این نقض به ایشان وارد است که اگر موجر عین را اجاره بدهد بعد مستاجر اصل عین را به عنوان طلبکاری بردارد، یقینا اجاره منفسخ نمی‌شود.

و وجه اول هم تمام نیست و توارد دو علت مستقل بر معلول واحد نیست. عین سبب انتقال عین مسلوب المنفعت است و اجاره سبب انتقال منفعت است.

عین در جایی سبب انتقال منفعت است که قبلا منفعت با سبب دیگری منتقل نشده باشد و الا سبب انتقال منفعت نیست.

بنابراین اگر هم بیع عین مورد اجاره به مستاجر، باعث فسخ اجاره باشد به همان بیانی است که ما گفتیم که وجهی اثباتی است و آن هم اینکه در حقیقت انشاء تقایل است.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *